公園管理の民間受託、期間10年から2017年に20年になりこれでビジネス化決まり！建ぺい率2％から12％になりカフェなどの設置が容易になりました。初年2017年度4件、今は全国131か所、大和ハウス系が12件で受託1位。「単年ではなく20年のストック事業ととらえ、100公園を管理運営できれば、他公園と連携イベントが可能。賑わい創出利益率もアップも」。
新国立競技場隣「都立明治公園」1.6万�uは年250万人来園見込みで東京建物など。2024年「代々木公園」4000�uは東急不動産が受託。

実家の相続で親の預金（地銀）は解約され、子預金（東京の銀行）に送金。地銀は相続で預金が流出します。これを防止するため、地銀は行政書士と組み顧客に相続専門家を紹介します。放置すると預金流出します。可能なら専門家報酬の2割が紹介手数料として地銀に。預金残１０兆円の地銀で年間１億円の収益に繋がります。第一生命では司法書士系の信託会社と提携。相続登記の義務化が背景です。第一生命は専門家紹介で顧客のつなぎ留めをします。家計簿アプリユーザー1529人の意識調査。相続発生「誰に相談する？」は「誰に相談すれば良いか分からない」43.6％。１年の死者数144万人の4割は57万人の市場が発生？

アットホームの23年9月マンション賃料。23区30〜50�uカップル向け14.25万円（前年比6.6％上昇）、50〜70�uファミリー向け21.66万円（9.8％上昇）、70�u超大型ファミリー36.83万円（10.9％上昇）、広いほど上昇幅大で低空室率。スーモ問い合わせ物件の賃料水準。23区シングル向けは過去4年で0.6％上昇、カップル向け7.4％上昇、ファミリー向け13.3％上昇。名古屋市0.5％、3.6％、6.1％。大阪市2.9％、7.4％、8.8％。賃貸物件入居者で賃料上げ要求があったのは15％、賃料上げに応じたのは7割。要求があったのは築10年以内21％、家賃13万円以上で23％、築浅や高賃料の方が賃料上げやすい。リクルート調査。

代位弁済は4〜9月期348億円で同期比54％増。代位弁済増加傾向は13年ぶり。ゼロゼロ融資の返済が本格化します。保証協会の債権放棄の原資は税金です。よって議会承認が必要な県が多く、議会開催を待つ必要があります。「再生計画同意までには通常2か月ほどだが、議会の議決を通す場合はさらに2〜3か月必要。多くの県で、議会承認なしでの知事決裁で債権放棄を可能にする条例制定を進めます。広島県は、12月議会に条例案を提出予定で「迅速な対応で将来性ある企業を残したい」。金融庁は地銀信金等に対し、10月に事例公表し、その適用を求めます。収益性のある事業を切り離し新法人に承継させる第二会社方式、重荷になっている融資を劣後債に切り替えるDDS（デットデットスワップ）、また円滑な廃業の実現例も。

JR横手駅再開発。鉄骨柱を基礎に固定するアンカーボルト65ｍｍのずれ発生。鉄骨柱長さ10ｍを傾けて吸収し隠ぺい。建設会社「隠ぺいと指摘されても否定できない」。ＪＲ田町駅前の29階建で孝治管理者の社員がＯＡフロアの高さに疑問、一部で床が40ｍｍ高くなっていて、ＯＡフロア支持脚を調整してもカバーできない。清水建設の担当者は工事遅れを恐れ報告しませんでした。
札幌26階建、鉄骨柱の接合部ボルト穴のずれ。大成建設は「問題ない」と報告ですが、これが数値改ざんで、15階まで進んでいた地上全体撤去で再建築。国土交通省は「品質管理及び施工管理の徹底について」を業界に通知し「ちゃんとやれ！」と怒ります。

「フラット３５」は自己居住が条件。2019年に投資物件転用が発覚、調査では投資目的価格水増し162件。会計検査院の検査は「全額償還請求しろ」。住宅金融支援機構は一括返済を求め最終的には競売です。残額も分割返済を求めます。「フラット３５」不正利用処理案件が競売市場で毎回出ているようです。例えば西馬込の築43年の2ＤＫ13坪のマンション、2018年9月にフラット35で購入してサブリース賃貸。現賃借人からの賃料10.3万円、サブリース賃料9.27万円。登記上の債務額は3900万円ですが、競売基準価格1268万円で競落価格は1681万円、所有者には残債2000万円超残るはず。これが住宅ローン不正利用の末路です。

自宅庭先の税込11,000円駐車場貸し手は免税事業者が多いはず。家賃月額11万円の貸店舗も同じ。日本たばこ産業方式の「当社負担が1,000円増える。だから値引きしろは優越的地位乱用で問題。住友不動産方式「協力の依頼のみ。強要しない」としなくてはなりません。
国は6年間の経過措置を設け、「税金負けるから我慢しろ」。免税事業者からの仕入れでも3年間は「当社負担1,000円増える」→「2割200円だけ負担増でいい」の経過措置。次の3年間は「5割500円だけ増」。それでも駐車場借り手が200円値引きしろ」と思うのは当然。「インボイス発行します」とする駐車場や飲食店も出現するはずで、他の駐車場を探して引っ越されたら元も子もない。そう考えると貸し手は悩みます。でも課税事業者になれば面倒だし負担増、なりたくない。免税事業者のままなら借り手に200円増を強いるのも事実。であれば200円値引きもありかと。借り手が「値下げ」を言う前に貸し手から「200円値引きします」。あとは3年後、6年後に考えよう。

Paypayの個人間送金は1年間で2億回、それは2022年銀行の国内振込15億件の1割強の規模。Paypayの2021年金融特許出願90件、3メガ合わせてわずか36件、バンカメ168件、JPモルガン86件。米アップルは預金サービスを開始。利率は年4.15％で米銀の10倍、残高は100億ドル（1.4兆円）。三菱UFJ FG社長「決済の分散化と小口化が進み銀行が黒子として支える部分は増える。自分たちが持つ機能をモジュール化しどんな企業でも一緒にやっていけるようにしていかないといけない」三井住友FG社長「金融だけでは生き残れない、金融の機能が非金融と融合し・・・金融グループの中で銀行や証券がどうというのは小さな話、例えばリテールは総合生活産業の一部でいい。」
住信SBIネット銀行をメイン口座にしたスタートアップ企業、創業1年で「1000万円4％で融資します」とのメール。財務諸表提出不要、パソコン操作だけで翌日入金。翌年には2500万円貸しますとのメール。専門知識が必要となった3メガ、今や4割が中途採用（5年前は5％）。JPモルガンは社員の5人に1人がエンジニア。銀行はどうなっていくのか。

三菱地所会長インタビュー。建築費高止まりは？「人手不足で労務費も上がっている。受発注が思うようにいかないこともある。工事費が落ち着く様子もない。土地も緩やかに上昇、マンションの値段は消費者にとってギリギリのところだ」。三菱地所社長は、「建築費の上昇も問題だが、金利が市場を左右する一番の大きい要素だ。建築費の上昇は販売価格上昇で吸収してきたが、住宅ローン金利の上昇は消費行動を変える。物件ごとの選別が激しくなる」「急な利上げはないと思うが、今の現状がいつまで続くかは分からない。多少の金利上昇は覚悟すべき」

都はデベロッパーに都有地13万�uを129億円で売却。坪30万。近隣公示価格の10分の1。広大地減価（広すぎる土地）90％。五輪期間中デべに家賃として38億円支払い、五輪後に新築状態に戻すためとしてリフォーム代445億円支払い（1戸当たり1,000万円）。別にガス水道や防潮盛り土等の基盤整備予算を540億円計上します。
合計＝129億円−38億円−445億円−540億円＝−894億円。都は土地に都民のカネ894億円を付けてデべに渡します。これでは大手デベロッパー11社連合に損はありえない。（2019年の記事）

23年3月期6.0％増、但し仲介手数料は3.8％減。三井不動産リアルティ「法人の仲介事業が好調。100億円超の案件複数あり業績を押し上げた」、東急リバブル「高額帯はリテール取引も好調だが、収益事業用不動産取引の好調が全体の実績を押し上げた」、住友不動産販売取扱い単価の上昇により増収を確保。仲介事業の売上高・営業利益は2期連続で過去最高を更新」、野村不動産「都心高額不動産に特化した店舗の平均取扱高は3億円超」。各社とも過去最高。反対に京急不動産「エリアによって収益格差があり今後の販促が難しい。南に行くほど厳しい」住友林業ホーム「首都圏以外の物件単価は前年を下回る月も出始め二極化」。地域差が出ています。

音楽家向けに2000年から提供開始、首都圏30棟722戸。相場より3割高でも空室待ち2800人。音楽家ばかりでなく声を張り上げるユーチューバーも。インターフォンが鳴っても音楽で分からないのでライトが点滅します。これまでは音楽家が主でしたが在宅時間が増えニーズが広がります。調査によると防音を理由に住宅購入を検討する人はコロナ前比で8割増。大和ハウスは戸建向けの防音室提供を開始し、既に20戸以上。リフォームにも対応。

法務省研究会が24年3月目標に新制度をと提言。米国では2019年に電子遺言書法、証人2人の前で電子署名、州ごと導入でネバダ州やフロリダ州が導入です。韓国では本人趣旨説明や証人立ち合いでの録音遺言。独仏はデジタルや録音での遺言を認めません。遺言書は本人死去後の為のもの。その時に本人意思確認できないとのためらいから。全文自筆遺言書は面倒くさい。しかしその面倒くささが死者の意思を担保しました。紙ならどんな形式で保管されていたかで本物か否か判断できます。ブロックチェーンはデータ改ざんなしでしょうが、その元のデータをどう故人意思と確認するか。

東急歌舞伎町タワーの2階はフードコート、1,000�uに飲食店10店舗の「歌舞伎横丁」です。東京都心再開発では小規模な店舗がひしめきあう「横丁」がはやりです。三井不動産による渋谷駅そばミヤシタパークでは、全長100ｍのエリアに19店舗の「渋谷横丁」。森ビルによる「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」の3階には「虎ノ門横丁」。もちろん新橋ガード下や新宿西口思い出横丁は健在です。三井不動産は「ここは横丁が似合う」なら検討、「社交儀礼に人々の交流が生まれる横丁・・・施設や街の魅力につながる」。すでに商業ビルでは横丁・フードコートがブームになっているそうです。

ブラッド・ピットのロサンゼルス自宅、独身時代1994年に170万ドルで購入、更に隣地を買い増し。それを3,900万ドルで売却。5ベッドルーム、5バスルームの家とゲストハウス4つ。各ゲストハウスは2ベッドルーム、2バスルーム。プール2つ、子供用スケートパーク、鯉が泳ぐ池、試写室、バイクコレクション用のガレージ・・・。ロサンゼルスでは4月から豪邸税が始まるから売却するのだとか。500万ドル（6.5億円）以上の不動産売却に4％、1,000万ドル（13億円）以上なら5.5％課税。税収はホームレス解消の為に公営住宅建設へ。ジムキャリー、マークウォールバーグなどの著名人も駆け込み売却します。ピットは北カリフォルニアのカーメルに4,000万ドルの家を購入して住み替えです。

新宿駅西口の35階建て再開発ビル「新宿ファースト」。ビルの一部だけが賃貸マンションのビルが多いですが、半分が賃貸マンション、18階までがオフィス商業施設、19-35階が賃貸住宅で総戸数170戸。これは住友不動産の高級賃貸「ラトゥール」で、2000年開始で28棟4,000戸。新宿だけで5棟目。今回は専有面積70〜300�uで100�u中心。80�u1LDK50万円、110�u2LDK70万円、ペントハウス300�u300万円超。機械式駐車場6.5万円、平置き式7.5万円で、ヴァレーパーキング（入出庫代行サービス）付き。「ラトゥール」顧客層は会社経営者、医師、弁護士や芸能関係など。経営者は2代目、3代目が多かったのですが、最近はIT、ゲーム、ネット関係の若い経営者が目立ち、50才未満が6割を占めます。賃料坪単価は、10年前1万円台半ばで、現在2万円台半ば、3月末の空室率は2％です。当初は外国人が半分、今は日本人比率86％。

政府は３５年ぶりに島の数を数え直しました。島とは「自然に出来た陸地で、水に囲まれ、満潮時でも水面上にあるもの」。１９８７年外周100ｍ以上の島を地図から手作業で数えて6852。今回は、電子地図の自動計測です。北方領土は衛星写真での詳細地図から。北海道の島数は３倍増で1473です。２０２１年参院国会質問、「沖縄県の島の数は県ホームページでは160、政府見解363。どっちが正しい？」これが発端で数え直しです。沖縄の島数は691に。沖縄県ホームページは面積1ｈａ以上を数えた160のままです。中国人女性が「沖縄の島買った」がＳＮＳで騒動に。中国国防動員法では有事の際、海外を含め中国人所有の土地施設は、中国政府が徴用できると定めます。ただ、実際に「島を買った」のはその女性ではなく女性が役員を務める中国系企業。中国国営テレビと同じオフィスにある会社です。

不動産ポータルSUUMO（リクルート）を仲介業者が公取委員会に提訴へ。「仲介手数料記載を禁じていることで適正な競争が働いていない」との訴え。SUUMOは売買物件広告で「消費税込金額（無料を含む）」また「法定仲介手数料の上限比３割引き」の記載OKにする。

借主負担の賃貸仲介手数料を０円にするビジネスモデル。
その実現には、賃借希望者にポータルで見つけた物件を持ち込ませ、貸主に直接連絡して貸主から広告料（実質は仲介手数料）を取れれば借主の仲介手数料を０円にし、取れなければ一律3.9万円です。別の物件持ち込み型仲介会社は、貸主より広告料が取れなくても内見なし、契約だけの場合、仲介手数料０円です。同様の物件持ち込み型仲介会社が訴えられました。広告抜き行為（本来の仲介会社を飛ばして貸主借主が契約の中抜きか）でポータル著作権侵害と主張。訴えられた側は、他社掲載物件仲介と掲載ページURL提供は受けたが法律に違反するものではない主張。（全国賃貸新聞）

2023年2月半ばの成約賃料動向調査では、単身者向け、ファミリー向けともに上昇数が増加した仲介不動産会社数が下落増加の会社数を上回ります。特にファミリー向けの上昇増加は27.8％（単身者向けは21.7％）。ファミリー向けでは、テレワーク用にもう1部屋欲しいとの要望、単身者向けも1部屋多い間取りとして1DKや1LDKの需要。住居と別にテレワーク用にもう1戸借りるケースも。ファミリー向けでは費用の掛かる引っ越しをためらい成約数が減り、今と同じスペックでも家賃が上がって急を要さなければ引越し見送りのケースも。住宅難民東京から近郊へ。23区への転入はマンション価格高騰に伴い鈍る傾向。一部のマンション高騰は強烈で、10年前の6,000万円から1億へ。買えないなら賃貸しかない。首都圏新築分譲マンション供給は、20年前10万戸、10年前5万戸、今や3万戸に減少。新規賃貸供給は単身者向けばかり。ファミリー向け家賃はどうなる。

「23区内は億ションが当たり前」とマスコミは騒ぎます。「考え続けてようやく結論らしきものが見えてきた。高くなっても売れる理由はズバリ買えば儲かると思っている人が多いからだ」今買えば儲かるは、マンション販売の永遠の殺し文句。家にいながらできる金儲けの手段がいくつか出てきた。人気商品の転売もその一つ。そして値上がり必至のマンション購入も同じだった。（週刊住宅：桜井幸雄氏）　頭金を貯めていては間に合わないから頭金ゼロ、または頭金1割が合計44％。30代に限ると頭金ゼロが39％、頭金1割が27％。今後の金利上昇がマンション購入者にどのような影響を与えるのか、注意深く見守る以外ない。

家賃保証会社の契約書での、家賃滞納明け渡し条項が借主の利益を一方的に害し、消費者契約法に違反しているとの最高裁判決です。問題は「追い出し条項」。（1）家賃3か月以上の滞納で、保証会社は借主に知らせずに賃貸借契約を解約できる（2）家賃を2か月滞納し連絡がつかず、電気・ガス・水道が長く未使用などの条件がそろえば「明け渡し」とみなす・・・というもの。判決で（1）は、保証会社はそもそも賃貸借の当事者ではなく、消費者である借主の利益を一方的に害する。（2）も、借主の権利が一方的に制限され、法的措置によらず明け渡しとみなすのは著しく不当。保証会社は借主から保証料を受け取ります。借主が家賃を滞納すれば肩代わりして貸主に支払い、その後に保証会社は借主に請求することとなります。全国250社、利用率急増、2010年39％、16年60％、21年80％。家族関係希薄化や独居増加で、借主も貸主も保証会社に頼ります。今回は借主が保証会社を訴えたのではなく、消費者団体が保証会社を一方的に訴えました。損害賠償ではなく、契約書の使用差し止め請求です。

新橋で首都高に乗り、西銀座を抜けて京橋で降りれば通行料無料。この区間は「首都高速」ではなく「東京高速道路」。有料の首都高と乗り継ぎになっているだけの一般道です。銀座コリドー街はこの道路下。安売り店ドンキホーテも道路の下にあり、道路下にビル10棟以上テナント数百です。「東京高速道路株式会社」に通行料収入は無く、賃貸料収入で成り立ちます。日本橋の上空の首都高地下化と同様に地下化し、現車道（約2キロ）は歩行者空間化です。さて、銀座1丁目側の銀座通りの上を横切るのは「東京高速道路」。それを取り込んだ再開発計画が認可され2030〜40年代完成の高架歩道直結35階建てビル。銀座外周を大きく取り囲む4車線分の歩行者用高架歩道が銀座の新風景になります。再開発では、この元道路の容積率はどうなって、どこがどう使うか　興味深いところです。

父の家を売ろう、でも「認知症で後見人を選任しないと売却できません」。選任すると父が死亡するまで毎月何万円の報酬を後見人に払うことになる。だから、成年後見は利用しない。利用が進まない。2021年の成年後見人4万件のうち、親族は2割弱。司法書士、弁護士等の専門家が多数です。2019年に最高裁は全国の家裁に「ふさわしい親族などが身近にいれば身近な支援者が望ましい」と通知。厚生労働省も2022年度計画に「本人にとって適切な後見人の選任や状況に応じた交代の推進」。22年6月から法務省研究会で、必要な時だけ制度利用できる「限定後見」導入への検討開始。後見人の柔軟な交代や報酬のあり方も議論し2026年度までの民法改正を目指す。「すぐに選任、不要なら迅速にやめられるよう簡素化や家裁人員充実も検討する。

東京練馬「ブリリアシティ石神井公園アトラス」。広告が変わり「上石神井駅まで徒歩12分」「石神井公園駅まで徒歩20分」は各「12〜16分」「20〜25分」に。不動産広告の規約が9月に改正になったからです。「駅まで徒歩何分」は、マンション敷地の最も近い場所を起点→建物出入口を起点に。複数棟物件の場合は最も遠い棟からの所要時間も表記。「大手町駅まで何分」は、日中平常時→朝のラッシュ時に。乗り換え時間待ち時間を加え、多くの物件がプラス5分。規約見直しは不動産業者からの要望です。スマホアプリの移動時間と違えば顧客からクレームがつくから。徒歩10分が12分になると「徒歩10分圏内」のネット検索から外れて価格や賃料に影響を与えます。特に広大敷地の大規模複合マンションに影響か。

メルカリが自治体と連携し「空き家対策」参入。空き家残置の家財をメルカリで販売。残置物は「処分費用」から「売上」に転じ、協力した地域住民への報酬原資にも。メルカリによるUR賃貸居住者研究、60代フリマ利用者3割が「相手に親近感」、URは賃借人向けメルカリ教室で住人コミュニケーションを図ります。
メルカリはクレジットカード「メルカード」発行へ。限度額はメルカリ利用実績などで決まり最大50万円。メルカリ受け払い実績を信用度に反映。メルカリは暗号資産「ビットコイン」にも参入。例えばポイントを暗号資産に。暗号資産会社の口座数せいぜい100-200万なのに、メルカリ口座数1200万です。将来は金融サービスかEコマースか分からない領域に突入？

フラット３５の投資物件への転用が騒がれたのは2019年。会計検査院は22年10月に「全額返還措置をしろ。調査体制を見直せ」。2017-2018年度融資物件に自ら居住せず第三者に賃貸等した事例が56件19億円でした。（少ないのでは？）大都市の中古マンション融資7,100件1997億円から抽出した結果は、第三者への賃貸が45件15.2億円、事務所店舗への用途変更11件3.7億円、融資当初から居住実態無しが5件1.5億円。件数で0.7％、残高で0.9％です。検査院は「氷山の一角だ」。検査院はこの調査を甘いと断じます。「住宅支援機構は融資後の状況を十分に把握できていない」第三者への賃貸発覚なら全額繰り上げ返済を講じろ。これを受け機構は対象住宅に文書を送付し、必要なら現地訪問へ。訪問されたらバレます。フラット35を使った投資を不動産業界では「なんちゃってローン」と呼ばれたらしい。かぼちゃ＆スルガ同様「不動産業者に騙された。俺は被害者だ」が始まるのか。

激安築古戸建を自力改修し賃貸へ。戸建なら賃貸でも入居期間は長く、共用部なしで手が掛からない。そんなボロ戸建住宅賃貸がブームでした。投資物件の武蔵コーポレーションは中古戸建を改装し賃貸物件として販売。2年後年間100棟20億円へ。つまり個人投資家と大手とが市場で物件を取り合いです。ケネディクスが賃貸戸建ファンドに参入。飯田グループやオープンハウスから新築住宅を仕入れます。2021年9月時点で134件、2022年6月末で486戸199億円。2022年内に1200戸500億円に。木造2-3階建、ＩＯＴで家電遠隔操作、省エネ。在宅で広さを求める層を取り込みます。例えば私鉄で池袋から15分、駅歩15分、2階建2ＬＤＫ納戸付きで83�u、家賃28万円。入居者の世帯年収600〜1600万円、30・40代ファミリーが主体で、世帯人員2〜4人が大半です。入居理由は、転勤・現住居手狭・職場環境変化の理由が7割を占めます。

日本ではコロナ後のオフィスビル賃料下落は当然と思われています。しかし、シンガポールではオフィス賃料が14年ぶりの高値更新。グレードＡの最高オフィスは7〜9月に2.9％上昇し、14年ぶりの高値。3.3�u換算すると41,140円。コロナで低迷もしましたが、「オフィスの重要性を企業が認識した表れ」とのこと。2022年通年で上昇率10％の予想です。「地政学リスクが比較的低い東南アジアは今後重要性が増す。中でもシンガポールはスタートアップや富裕層の資産を管理するファミリーオフィスの進出が相次ぎ、マネーや人材の集積地になる。日本市場の有望なファンダメンタルズに基づいて投資するのが重要だ。円安だからと言って投資するのは間違っている。（シンガポールの投資会社ＣＥＯ）」

マクロミル社調査では３０歳〜５９歳男女18,919人中パワーカップルは172人、僅か１％です。ここでのパワーカップルとは３０-５９歳既婚男女、世帯年収1,400万円、個人年収700万円以上、夫婦とも仕事あり。その該当者を抽出した結果です。パワーカップルVS単に３０-５９歳既婚カップルは、平均世帯年収1700万円VS658万円、個人年収1044万円VS422万円、月小遣い9.1万円VS3.2万円。毎月使う金額は、外食に3万円VS1.6万円、趣味に2万円VS0.9万円、オンライン電子書籍購入7千円VS5千円、店頭での書籍購入4千円VS5千円。外食と趣味にお金を使い、電子書籍を買うが本屋では買わない。ベンツが好き、Facebookが好き、バーバリーが好き、オメガが好き、が目立ちます。１億円超のタワマン主要購入層です。

三菱地所が港区南麻布で26戸の定借マンションを販売しました。天井高は一部基準階の1.5倍の4.5ｍ。定借の対象となる借地（地主は宗教法人）の期間は50年。さて、東京都心の新築定借マンションは期間70年が今や主流か？天井高1.5倍でも利用可能期間0.7倍の物件です。定借マンションは所有権マンションの8割程度が多かったとか。それは70年か50年か。両社の価格差は幾らなのか。販売時に「近隣では定借期間70年が多いですが本物件は50年です」とチャンと説明するのか。顧客はそれをどう受け止め、期間差20年をどのような価値観として見て納得して購入するのか。興味津々です。

神宮外苑、秩父宮ラグビー場、イチョウ並木の神宮外苑再開発。当初案にあったスポーツ施設が消され三井不動産「事務所ビル等」が加えられたとか。興味深いのは容積率移転とその対価です。球場などの余剰容積率を三井新築ビルと隣接の伊藤忠本社新築ビルに移転とし、専門家がその対価を勝手試算。伊藤忠ビルは元々700％、余剰容積率450％買い取って1150％のビルに。さて「余剰容積率をいくらで買うの？」容積率450％分は床にして18,000坪相当。収益還元で総額800億円、坪当たり450万円。三井不動産分は500億円、両社計1,300億円です。現状での土地価格が坪3,000万円（路線価の1.3倍として）。その容積率が700％なので容積100％当たり約430万円になります。それなら450万円も妥当価格。

遠藤俊英氏が2018年に金融庁長官になり金融行政が変わりました。金融庁が一方的にルールを定めて検査をする一方通行から、「金融庁と金融機関の対話」により金融機関が自分事として自分たちのあり方やビジネスを変えるように、と変わりました。
きっかけは遠藤氏が外部勉強会でGoogleを見学したことです。それはチームでの上司と部下の対話。それがGoogleの生産性を上げる秘訣でした。部下の成長実現のため、心理的安全性を確保して、部下が主役となって話す。上司は話さず応援するような形で受け入れる。それを継続する。対話と議論は違う。これが金融行政における対話の導入につながりました。そして金融検査マニュアルの廃止にまで至ります。

ゼロゼロ融資の返済開始。でも業績は上向かず資金繰りに行き詰まり。コロナでの支援効果が薄れ企業倒産が増加に転じました。コロナ倒産、6月は前年45％増加200件、3月205件に次ぐ高水準。1〜6月計は1015件で前年比32％増となり、倒産件数全体の3割強。「ゼロゼロ融資の返済ピークは2023年6〜8月（新潟県信用保証協会）」、県内信金信組勉強会では「手をこまねいていては、多くの企業が倒産しかねない。早めの経営支援が不可欠」と認識一致。滋賀県信用保証協会ではゼロゼロ融資の返済本格化に備え管理が手薄の顧客への訪問開始。ゼロゼロ保証残高は5月末で2382億円。3割は措置期間が2年超3年以内で2023年から返済開始です。�@2023年に返済開始�Aプロパー融資が無い�B保証残高1億円以上�C正常先だが低格付け、のすべてに該当する1041社に訪問を始めました。

市役所が道路敷地の境界を間違えて賠償。2ｍセットバックの道路中心線、道路境界線はどこか。神奈川県藤沢市は指定道路調書でそれを公開。それに従い2018年戸建住宅を新築。しかし、市の調書が間違いでした。正しい道路境界線は、敷地55ｃｍ内側。新築住宅は道路と敷地にまたがって建築され、敷地55ｃｍ分が減り建ぺい率、容積率ともに超過。市は住宅所有者に2,300万円賠償しました。

21年度の首都圏賃貸マンション募集家賃はシングル向け30�u以下は全エリアで前年比下落。大型ファミリー向け70�u超は23区を除き5％以上上昇。都下、埼玉県の大型は15.7％・12.9％上昇。4月の中古マンションの売出希望価格（70�u）は23区で前月比0.2％・前年比8.3％上昇の6,795万円で22ヶ月連続上昇。首都圏すべてプラスで0.6％・16.6％上昇4,688万円で12ヶ月連続。首都圏新築マンション販売は好調、初月契約率は70％台、在庫は昨秋以降ほぼ5,000戸台で推移し2015年以来の低水準が続きます。

「レンタブル比の最大化優先は終わった。共用空間の付加価値によって他との差別化」21年6月竣工東京駅前、常盤橋タワーは、1,490�uの共用空間、昼食時は社員食堂。座席数500、一日1,000食。「自前社員食堂を用意できる企業は限られ、オーナー側で用意すればキラーコンテンツ」22年7月竣工、東急不動産の九段会館テラスには、健康がウリの食堂「九段食堂」。8月竣工の東京ミッドタウン八重洲ではフィットネスやラウンジ等のテナント企業向け施設を7階と12階に配備します。中規模オフィスのレンタブル比は80〜90％ですが、20年6月竣工の虎ノ門のビルは62％です。最上階ワンフロア全てが天井高6ｍの共用ラウンジ。各階にはテナント専用のバルコニー。

その会社はインド法人への契約対価の支払について「源泉徴収は必要か？」を悩み、照会文書と口頭で税務署に照会。税務署の担当者は国税局に照会文書を送付し「源泉不要」と口頭で回答を受けた上、担当者は「源泉不要」と会社に口頭で回答します。数年後にこの会社に税務調査が入り税務署の回答は誤りで課税処分されました。会社は納得いかず争って国税不服審判所へ。過去の最高裁判決には「少なくとも、税務官庁が納税者に信頼の対象となる公的見解を表示し、その信頼に基づいて行動した」のならチャンと考慮すべきとあります。しかし、税務相談は単に参考のための行政サービス。税務署長等の権限のある者の公式見解の表明でない限り、信頼の基礎となる公的見解の表示にあたらない。よって、課税処分は問題無し。税務署長の公印付の回答書でない限り、税務署を信じたあなたが悪い。

経営者保証ガイドラインによる個人保証の解除要件を債務者に具体的に示すようにと検討します。解除要件は�@資産所有に関し法人と経営者を明確に分離�A法人のみの資産収益力で融資返済可能�B金融機関への財務情報の開示です。経産相調査では経営者はこの説明を受けていません。４３％が、この３要件を満たしているのにです。金融機関はちゃんと積極的に説明しろ。中小企業庁は３要件をより明確化します。金融機関にとっては経営者個人保証が未だにあたりまえ。ガイドライン８年経過、「顧客本位の業務運営をしろ」と金融庁が指導をして５年も経つのに。金融機関の「顧客本位」はどういうものなのか、疑問です。

家賃引き上げできないのに物件価格値上がり（利回り低下）です。狭いワンルームは嫌われ、単身者は賃貸から実家に戻り、ワンルームには厳しい状況です。開発業者は23区から横浜や川崎へ。2021年中古流通トップ10は全て23区、同年の新築流通は横浜川崎がトップ10の内で4。「本当は23区内で新規開発をしたいが利回りが取れるエリアに逃げている」。新築流通1位の江東区は平均25.77�u2945万円、2位は大田区25.91�u3124万円です（23区は例外を除き条例で最低面積25�uが基本。神奈川県は自由）。3位の横浜市南区21.94�u2473万円、5位の川崎市川崎区は23.09�u2536万円。安くしたけどもっと狭くして「利回り5％取れますよ」。8位の横浜市中区23.96�u3036万円、10位の川崎市中原区24.35�u2988万円。狭くなっただけ。

M&Aには、売り買い両方から仲介手数料を取る仲介型（両手仲介）と双方が代理人（ファイナンシャルアドバイザー）を
付けるFA型（片手仲介）があります。上場企業M&AはFA型、中小企業は仲介型です。中小企業127万社が後継者未定M&Aへ。河野太郎大臣は「双方から仲介手数料を取る仲介は利益相反行為になる可能性があると中小企業庁も指摘している。」M&A大手3社社長は「中小企業のM&AはFAによる利益のぶつかり合いというより調整」FAを付けて事業継承がうまく行っているビジネスモデルの仲介会社はおそらく1社もない」「中小企業は価格だけではない。経営の安定や従業員を考え判断」
　「会社の名前を残したい」「娘の結婚まで社長で」と売り手の条件は様々で、調整による仲介型しかない。
　M&A仲介のストライク社は、従来買い手がいるかいないか不明でも着手金100万とか300万。それを着手金不要にし、具体的な買い手が出現したら報酬発生に。これにより毎月30社だった売り手企業数は50社に増えました。

浅草仲見世と浅草寺手前で交差する伝法院通り。ここの土産物店等32店舗敷地は「区道」。40年前に当時の区長が「地代はいらない」と言ったそうな。商店街側によると辺りは戦前からのバラック露店で1977年には整備計画です。区とのやり取りを経て一度立ち退いて、整備後に営業可能との認識で、各店100万円負担して店を新たに建てました。当時の記録は無く道路占用許可も使用料もありません。区は個別に立ち退きを求めるも全店が拒否です。区は明渡し、店の撤去、これまでの占用使用料相当額の支払を求め提訴です。店の下には区管理の雨水処理の下水道が通っており「メンテナンスもできない」。時効取得は出来ないか？私道ではなく公道なので難しいそうです。

外から中は見えない。光を屈折させる魚眼レンズだから。外から単眼鏡をあてると光の屈折が相殺され中が見通せるらしい。起訴の男はスマホ動画で撮影、「仕事帰りに覗いていた」、中の女性は気が付きません。これは氷山の一角。室内全てが見渡せるワンルームは危険。映像はすぐにネット流出します。内側の覗き口用のカバーが市販され、カバー付きのドアも普及してきています。対策は必須です。

1990年から市立体育館で設備管理業務、肺がんで2005年退職、2013年死亡。体育館機械室は吹付アスベスト等が劣化して剥落し粉状で床に落ちました。遺族は体育館所有者である北九州市と雇用主会社に3500万円の損害賠償請求。福岡地裁は公共建物は通常有すべき安全性が必要との過去の最高裁判決に従い、連帯して2600万円支払え。高裁に控訴。公共建築物だけではありません。大阪高裁2014年、建物の所有者兼賃貸人に民法717条の工作物責任を認めました。工作物責任は無過失責任、中古で買った物件でも責任あり。建物所有者がアスベスト除去、封じ込め等を行わずに放置なら損害賠償責任です。

今年の元旦、調布飛行場を離陸したセスナ機３機は、あちこちを舐めるように行ったり来たり。１機は新宿区、三鷹市等。２機目は習志野市、船橋市等。３機目は横浜市、川崎市等。翌2日は川越市等。建物固定資産税評価額は元旦時点の現況です。一年分の増築改築を空撮チェック。

LIXILは２０２２年４月受注分からトイレを最大３３％値上げ。原材料の高騰が影響、アルミ、銅など様々な物資が価格高騰でトイレも値上げへ。現場からは着工が間延びとの声。ベトナム工場がコロナ操業停止、再開後はコンテナ不足と運賃高騰。国連によるとコンテナ代高騰で世界の輸入価格は11％上昇した。一部給湯器は３月までメド立たず。解消は３月以降、エコキュートは読めず、正常化は８月以降。住宅用木材もカナダの水害寒波で物流停止。去年５月ウッドショックで木材先物急騰し、夏に急落、また急騰しているとのこと。

国の「マンション管理計画認定制度」、その業界団体の「管理適正評価制度」が４月にスタートします。管理の見える化となり、管理「５つ星」マンション出現、マンションチラシに「五つ星」の文字が躍るはず。制度不参加での「星なし」も容認。「申請したけど全然ダメ」とならぬよう事前確認制度や販売前新築マンション予備認定制度も。
「３０年計画、大規模修繕最低２回、最終年度借入金なし」の高ハードル、管理組合の輪番制理事には荷が重く、管理会社の言いなりや過剰計画・過剰工事もあり得る。新築マンションは「五つ星」にして売り切りたい。修繕費はどうせ買い手負担だしと、新築は「五つ星」に向かう？

最も近い分譲建物と最も遠い建物への時間併記へ。「東京駅まで30分」・・・ラッシュ所要時間の明示へ。「ハイツ銀座通り」・・・街道名は従来物件が面していないといけなかったが、直線50ｍ以内ならよしとなる。2022年度中施行見込み。不動産公取連合会の規約変更です。

旧民法危険負担・・・「当事者双方の責めに帰す事が出来ない事由によって債務を履行することが出来なくなった時は、債務者は反対給付を受ける権利を有しない」だから新型コロナで和食ダイニングの店舗利益が90％減少したので、法に定める危険負担により賃料支払い債務も90％減少していると賃借人は主張します。裁判所は「利益が減少したとしても、その減少の割合に応じて、貸室を使用収益させる債務が消滅するものと解することは出来ない。緊急事態宣言が出されたことなどをもって、本件貸室が使用不能となったと評価することも出来ない。（2021.7月東京地裁判決）

首都圏新築マンション2021年度上期平均は6702万円、1991年の6137万円越え（不動産経済研究所調査）。バブルの都心部は数億円新築も出ましたが少数で、都心は中古主体。新築の主戦場は郊外で、多摩や千葉のニュータウンでも新築3LDKが6000万円台でした。首都圏全体の価格更新には郊外での値上がりが必要で、今回も郊外の値上がりです。3000万円台3LDKが姿を消して、郊外でも4〜5000万円台が主流で、準都心部と郊外部の価格上昇で首都圏平均価格が上がった、とのこと。

ある地銀「昔は転職後3年は融資できない、今は半年で融資も」。共働きパワーカップル増でペアローンも拡充。「フラット35」平均ローン期間は33年、平均40歳、完済は73歳です。10年で3年完済年齢が遅くなりました。晩婚化で住宅取得も遅くなり住宅価格上昇です。かつては将来の金利リスクや金利負担を軽減するため、こまめに繰り上げ返済。今はなるべく現金を手元においておき少しずつ返済。かつては頭金2〜3割を自助努力で準備するもの。しかし今は諸経費まで含む「フルローン」増加、30歳代世帯は頭金ゼロ〜1割が3分の2。価格高騰、低金利、ローン減税で「借入高額でも税控除も大きくなるので買い時」。金利が1％を下回る場合、ローン減税は逆ザヤとの声が財務省から上がる。

大東建託の対水害賃貸住宅は、災害時には１階水没が前提。３階建て参考モデルは２階バルコニーでボート避難。１階は２階居住空間と切り離して、事務所やテレワーク空間あるいは駐車場。コンセントは漏電対策で天井に設置です。「ゼロメートル地帯」葛飾区では「浸水対応型市街地構想」・・・水が引くまで２週間程度は最低限の避難生活が出来るよう市街地を３０年かけて整備する。平時は水に親しむ空間で、浸水時に避難拠点となる建物を整備。その避難拠点の１階は柱だけの空間で駐車場やフットサル場等。２階はライフラインを支える機械電気室や巨大備蓄庫となる商業施設。浸水時には階段が船着き場に。

国交省、環境省、経産相は専門家会議で「2030までに新築戸建住宅の6割に太陽光発電システムを導入」。前回会議では目標値は設けませんでした。それを「大いに失望」と突き返され再提出。それがこの数値目標６割です。義務化は見送りましたが目標化となりました。「将来、設置義務も選択肢の一つとしてあらゆる手段を検討」との一文が入りました。また、２０２５年に住宅と小規模住宅を対象に省エネ基準適合を義務化します。これで全ての新築住宅が義務対象です。東京都の小池都知事は９月に都内の新築住宅での太陽光発電設備設置の義務付けを検討すると発表しました。詳細はこれからですが、国が義務化しないならと東京都では義務付けです。

NYの狭いアパートを抜け出してコネチカット州の家を買います。「物件が不動産サイトに売りに出た日に連絡を入れたが、既に6人の買い手が。家を見る暇もなく、翌日、売値を7％上回る金額を提示して落札」米30年住宅ローン金利は昨年8月に3％割れ。高信用力の人向け融資は前年比75％増でしたが最も低い人向けは、金利低下でも23％減。アジアもマンション中心に住宅価格が高騰していますが、東京都心マンションの高騰度合いは低いほうらしい。「海外の投資用物件を買いつくした後に海外投資家が行きつくのが日本」とのこと。

銀行の不動産仲介業務の解禁は地銀協の要望。事業承継再生や公的街づくり案件限定でもいいからと2005年から要望を続けます。金融庁は「検討する」が直ちに解禁は困難と繰り返します。2020年9月に金融庁が銀行業務見直し作業部会を立ち上げますが、不動産仲介業務は早々に議論の対象外に。全宅連は自民党金融調査会で解禁検討議論を受け素早く反対決議。ある地銀幹部は「今後10年は何も変わらないだろう」。不動産仲介はダメでも銀行に地域商社は可能。国産木材のマッチング仲介。近畿の信金が木材売買の仲介をし、商談16件です。

オンライン在宅でも業務体制確保なら事務所常勤扱いです。宅建業法で専任は事務所常勤ですが、「IT活用等により適切な業務を出来る体制を確保、宅建業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む」へ変更。マンション管理業者も同様の措置をうける。コロナ禍特例で認めていたものを平常時の取り扱いとしたものです。

企業格付けが低い企業ほど利用率が高く、銀行は本来貸せない企業に貸し込みました。「政府は企業に生き残ってもらえるようにゼロゼロ融資を打ち出したのにゼロゼロ融資が廃業準備の余裕を作った（金融庁幹部）」。借り手は「返済が厳しくなっても金融機関は簡単に取引をやめないはず」と高をくくります。今は選挙前で資金繰りひっ迫と選挙が重なれば・・・。自民党幹部はゼロゼロ融資再開の必要性確認を金融庁に指示。

二子玉川は1960年代に高島屋SC等を中心に東神開発等が開発成功した街づくりです。流山を「第二の二子玉川」に。駅前にSCオープンさせ駅前公園広場の運営を流山市から受託しました。東神開発とは？高島屋社長のインタビュー記事、「百貨店の面積は大きなものは要らなくなります。百貨店が主だった高島屋グループは、東神開発（デベロッパー）が主になります。グループがどの方向へ向かうかも東神開発が担います。高島屋は東神開発の巨大なテナント」Jフロントリテイリングは脱・百貨店への変革中です。旗艦店の銀座松坂屋は100％賃貸物件のGINZA SIXに。2019年開業の大丸心斎橋店は65％が賃貸です。「一番重要なのはデベロッパー戦略。保有不動産を生かしながらポートフォリオ変革を成し遂げたい。（同社社長談）

ゼロゼロ（無担保無利子）コロナ融資で地銀業績絶好調。金利分は行政から貰えるし、倒産なら信用保証協会負担。2020年度の保証付き融資額は前年比３．９倍。倒産件数は３０年ぶりの低水準。企業はゼロゼロで借りてそのまま預金し、地銀はその資金を株高背景での運用で回して大儲け。政府主導１年返済猶予のコロナリスケ。１回目１年リスケが終わり2周目リスケ申請突入の動き。リスケで倒産は低水準、ゼロゼロ返済据置期間（最長5年だが6割は1年）到来でこれもリスケか。

2017年版家計調査で高齢者夫婦赤字が月5.5万円、65歳からの30年間で1980万円不足する問題です。「2000万円不足」は狙い通り便利な営業トークになります。この問題が昨年解決しました。2020年度版家計調査では、僅かながら月1110円の黒字となりました。30年間で40万円の黒字、もはや貯蓄や投資は不要です。理由は2020年はコロナで支出が減ったからです。
ただ、同じ計算で2018年版なら1500万円不足、2019年版1200万円不足と減り続けます。しかし誰もそれを語りません。証券業界、保険業界そして不動産業界どの業界も「2000万円不足」の方がありがたいからです。

「現状は厳しい。昔のように全員が安値で叩き合っているわけではないが、五輪繁忙期から一転、一部で競争が激しくなり、大規模案件はスーパーゼネコン同士の叩き合い状態です。「工事量は減り、限られたパイの受注競争と値段競争。安く受けるので採算確保は難しい」。20〜30億円クラスの民間案件にスーパーゼネコンが参入、3億円位の小型入札にもスーパーゼネコンがチラホラ（中堅ゼネコン談）。スーパーゼネコンが入ることもあるが、中堅ゼネコンが安い金額で突っ込んでくるケースも（大手ゼネコン談）。
バブル後やリーマン後に赤字受注に走ったゼネコン、いつか来た道なのか。

昨年春から一部職種を除いて全面在宅勤務。このままだと若手が育たず企業文化が弱体化と、JPモルガンチェースは7月に全従業員が交代制でオフィス復帰、ゴールドマンサックスは6月14日までに全従業員原則オフィス勤務、ブラックストーンはワクチン接種を終えた運用担当者は6月7日からオフィス勤務。グーグルは1週間に2日だけ勤務場所を自由に選べます。

東京八王子で築8年3階建アパートの階段が崩落して58歳の女性が死亡した。設計では鉄骨造でしたが踊り場は木材で鉄製階段をL 字金具とビスで固定。木材の部分が腐食しました。施工会社の則武地所は2000年創業で主にワンルーム用3階建共同住宅を手がけていました。業務上過失致死で家宅捜査を受け自己破産。安い建築で投資効率が高いとして個人地主から直接受注していた。弁護士などによると賃貸物件57軒で外階段が腐食しており、所有者に調査と修理を求めます。自己破産したので会社としての対応は困難となるようだ。アパートオーナーの費用負担です。

「物件購入の反響は前年比250％の増加、成約は150％以上増加した。富裕層だけでなく、会社員の新規顧客も増えた」「20年度は軽井沢の物件問い合わせが19年度の3倍増えた」。
「ローンを組む客が3割に増えた」「今まで少なかった現役世代である30〜40代の関心が高まっている」「旧軽井沢エリアなどでは1億円を超える高額物件が相対で取引される事例もある」が「地元の有力不動産会社が強く、他からの新規参入は難しい」市場のようです。首都圏からのアクセスのよい軽井沢、今後もますます注目されそう。

帝国ホテル30泊36万円プランは「ホテルに暮らすように滞在する」。洗濯乾燥機や電子レンジ付の共同利用スペースを新設します。「こんなに安いの」と完売。ニューオータニ、京王プラザホテル、大阪リーガロイヤルも追随。ホテルと賃貸住宅の境界が消えます。HISの「変なホテル」の「ホテル暮らし体験プラン」。西葛西のホテル1ヶ月12万円は、1泊5000円程度の普通のビジネスホテル。ホテルかアパートか。賃貸アパートchintaiネットには「ホテル暮らしコーナー」があります。世田谷区の温泉旅館「離れ」は1〜3ヶ月滞在プランで月30万円から。本館の温泉付き大浴場が利用可能です。

コロナで増えた個人貯蓄、富裕国21カ国の2020年1-9月貯蓄額はコロナがなければ3兆ドルのはずが6兆ドルに。これは21カ国の年間消費の10分の1に相当します。特に米国は200兆円追加対策で過剰貯蓄はGDPの10％を上回りそうです。この貯蓄が一気に使われればGDP10％成長のはず。ゴールドマンサックスは、米国ではこの貯蓄の支出がGDP成長を2％上乗せすると予測します。OECDは先進20カ国の予測成長率6.2％と上方修正します。欧州ではコロナ支出をしなくなった結果として貯蓄増です。日米と違います。日米は給付金多額配布による貯蓄増なのでコロナ後に消費されます。大盤振る舞い米国は「パンデミックが下火になるにつれ経済回復ベースで他の国を大きく引き離すだろう」とのこと。米国は好景気インフレへ。

JTBが資本金23億円から1億円へ。スカイマーク、毎日新聞、吉本興業・・・。資本金1億円以下なら中小企業として税制メリットがあります。外形標準課税の主旨は「赤字企業にも広く税負担を」。主旨に反しても税法違反無い限り課税不可。税法が基準1億円とした時点から想定された課税回避策なのでJTBは心配不要。普通の非公開会社はこの1億円を意識します、と言うか既に意識して資本金を決めています。さて、TATERU社の株主総会議案から「資本金を72億9千万円のうち72億8千万円を減少し、減少額全額をその他資本剰余金に振り替え、減少後の資本金の額を1000万円とします」東証一部の企業でも資本金1000万円です。（弊社と一緒）

熱海の不動産会社の電話は鳴りっぱなしの多忙さらしい。熱海では、従来の中心顧客層の別荘目的60代以上に加えテレワーク30〜50代の来店増。10月の問い合わせ数は前年比2.5倍、4〜5年前価格の1.5倍の物件も。不動産会社は数年続くバブルとはならず半年くらいで収まると予想します。マンション売れ筋は、温泉付き70〜80�uで2〜3000万円です。成約物件数は1.5倍、価格は1〜2割上昇。定住ではなくテレワーク下のセカンドハウス需要です。熱海市は補正予算で通信環境の整備を進め、補助金でホテル旅館のシェアオフィス化、ベンチャー誘致に積極的です。熱海市長は「不動産の活況は経済効果に繋がる」とのこと。

売れていないのではありません。成約価格は4ヶ月連続上昇、買い需要旺盛にもかかわらずモノがありません。新規登録件数は前年比18.5％減、16ヶ月連続前年割れ。そのため在庫件数は前年比18.9％減、13ヶ月連続前年割れ。前月比では7ヶ月連続減です。売主は「わざわざコロナ下で売らなくても・・・」、買主は「今欲しい」。物件消滅し価格上昇、成約件数は減ります。不動産会社にとっては頭が痛い。

家具購入最大100万円分ポイント付与されます。新築住宅は、太陽光パネルや断熱材でのエネルギー消費実質ゼロの省エネ新築住宅なら40万ポイント、更にその住宅で（1）東京圏から地方移住（2）子供3人以上の世帯（3）三世代同居（4）災害危険区域からの移転なら60万ポイント上乗せして100万ポイントになります。1戸40�u以上の省エネ新築賃貸住宅も対象、1戸10万ポイントで戸数制限なし。中古購入やリフォームも対象。ポイント利用で家電家具の購入の他、テレワークの為の個室化や防音対策など追加工事も可能です。政府は第3次補正予算案で予算1100億円を計上しました。東京23区の企業に通勤する東京、千葉、埼玉、神奈川の住民が地方へ移住する場合にもポイントを上乗せとなります。

格付け会社ムーディーズは「相続放棄の増加が特にアパートローンの信用力にネガティブに作用」「2011年以降、死亡者数に対する相続放棄申述受理数の割合が継続的に増加」なので相続放棄が原因の貸し倒れが過去10年間増加し、この傾向が続くという。同社が格付けするアパートローン証券化での債務者は5割が60〜80歳、平均寿命が男性81、女性87なので、向こう数年間で多くの債務者相続が発生し、貸し倒れリス直面する可能性がある。なお住宅ローン証券化商品は団信付きなので相続放棄の貸し倒れリスクはなしです。

故人のマイナンバーで銀行口座を探せます。2021年に法案国会提出、2024年度スタートです。銀行に口座開設時に顧客からマイナンバーを求める義務を果たします。なお国民への告知義務はなし。相続人がマイナンバーで照会すれば預金保険機構を通じて銀行が故人の口座所在を確認し、金融機関は預金保険機構に回答します。法定相続人には便利に、税務署にはもっと便利に。

グリーは六本木ヒルズから別のビルに転出予定でしたが取り止めに。契約違反による先方へ払う違約金は7億円。森ビルの提案を受け「中長期的な経済合理性の観点から検討を重ねた結果」とのこと。六本木ヒルズ内の別のビルへ移転となりました。森ビルはグリー引き留め成功です。違約金を上回る好条件を森ビルが提示した。。。？コロナでオフィスビル需給は一変しました。慰留してでも大口テナントの退去を回避します。

苫小牧市の築26年の2階建アパートで、女性4人と0歳児が3ｍ落下しました。物件オーナーは東京在住。管理会社は劣化をオーナーに伝えていて、2019年9月には老朽化警告文を送ります。返答なく電話をすると「金額も大きいので検討する」再度書面にて伝えるも音沙汰なし。そして転落事故が発生しました。2月に逗子市で分譲マンション敷地内の斜面崩落で市道を歩いていた女子高生が土砂に埋まり死亡した事故がありました。遺族は管理会社の代表者を業務上過失致死の疑いで、マンションの住民40世帯を過失致死の疑いでそれぞれ刑事告訴しました。1.2億円の損害賠償もマンション所有者に対して求めます。瑕疵があれば所有者は無過失でも責任を負います。

長野県では2019年10月の台風19号で複数の高気密住宅が基礎ごと浮き上がり流されました。住宅に浸水しても建物内部に空気があるので浮き上がりイカダのように流れました。そこで一条工務店は浮かせて守る対水害住宅を売り出します。建物の四隅に係留用の柱を立て、基礎付建物と柱をワイヤーで繋ぎます。浸水すればその位置で浮き上がり、水が引けばほぼ同じ位置に着地する仕組みです。浮上させない対水害対策は、浸水が一定の深さになると注水口から建物基礎内に水を流入させ住宅を重くして浮き上がらせません。どちらが良いか？

売れ残りマンションは売主所有なので、売主に管理費修繕積立金の支払義務があります。関西東海地区のマンション大手プレサンスは「一定期間の管理費を免除するという管理規約を作り、買主に同意させている」。買ってから気付いても後の祭り。管理組合が訴訟をしても買主承諾の管理規約なので有効だと裁判所。但し、管理費等免除なら債務免除益だとして国税局も関心を寄せているらしい。

家賃の3〜5％が相場のアパート賃貸管理会社の管理手数料引き下げの動きです。例えば一戸1,000円など一律への動き。安さを追求し管理戸数増を狙います。収入は落ち込みます。ある管理会社は入居者更新料は大家と折半でしたが、すべて管理会社が受け取ることになりました。大家から見れば数年に一度の更新料より確実に毎月の手数料が下がる方がうれしい。

都内購入予定者が湘南エリアへ流れます。ある調査では湘南エリア購入層のコロナ前予算5,000万円がコロナ後は6,000万円にアップとか。藤沢新築マンションはコロナ前来場者は地元６割で県外４割、コロナ後は逆転の地元４割県外６割へ。同じ予算でも2〜3駅ずらし仕事用に1部屋増やそうという人が増えています。都内側から多摩川を渡り川崎市や横浜市へ場所の移動が起きています。軽井沢や伊豆高原などの別荘地も上がる気配あり。

大前研一は「コロナすぐ終結」は甘い。経営者は最悪の事態に備えた事業計画プランBを策定せよ。今の状態が3年続くなら。。。ワクチンは成否不明だし全世界での接種には3〜4年かかる。その間移動制限が続けばもとには戻らない。金融緩和が続いてハイパーインフレも。打撃を受ける産業は数知れず。航空、鉄道など移動関連、インバウンド低価格ホテル観光産業、外食産業、オフィスビルなどなど。EC、デリバリーサービス、遠隔診療、遠隔教育などオンライン化は避けられず。ゼロベースのビジネスモデル開発が必要となる。

日本ヤフーは社員7000人のうち95％に「ほぼ完全テレワーク」恒久化しました。在宅手当月7000円支給。同時に100人超の社外副業人材を受け入れます。募集3週間で4500人の申し込み。ヤフー社員も副業へ。（日経産業新聞）テレワークやAIの仕事はく奪で、思いやりの希薄化が進みます。米国ではIBMやヤフーがテレワークを廃止し、グーグルやアップルはオフィス勤務が一般的で、加えて新オフィス、無料の社員食堂、多様なサークル活動で出社したくなる雰囲気作りをしています。コロナ在宅社員の6割が「効率の低下」、効率上昇の社員は3割に過ぎないことが分かりました。アマゾンは米6都市で技術職や管理職のホワイトカラー3500人を追加採用。オフィスは東京ドーム2個分のオフィス拡張に1500億円を投じます。勿論出社が前提です。やはりオフィスは必要か。

家賃保証件数55万軒の家賃保証会社ジェイリーズ社によると家賃未払者に代わっての代位弁済率は3月7.1％、4月7.3％、5月7.4％、6月7.1％。4・5月は少し増えたが6月には戻ったとのこと。「増えたという実感は小さい」、6月の低下は「住宅確保給付金の申請をする人が増えたのではないか」
10万件のイントラスト社、「5月の頃に0.5％程悪化したが、6月には元の水準に戻った」。
54万件のカーサ社、滞納は3月10.9％、4月11.1％、5月11.5％「影響は極めて限定的」
賃貸住宅のコロナ滞納はあまりないようです。

晴海フラッグは4145戸。入居2023年3月予定が五輪延期で引渡日不明に。1年延期なら4年後の新築物件に。2019年7月と11月の第1期販売は940戸、手付金全額返還での契約白紙撤回可能に。引渡予定日決定後の白紙撤回も可能に。コロナで社会は一変、住宅市場不透明。そして第1期分に白黒つけないと第2期以降の販売が困難になるからか。一方で広くて設備充実だから五輪中止の場合、完全なる新築物件。評価が上がり価格が引き上げられるとの声も。購入者へは電話と郵便で通知し説明会はないようです。説明会を開くとおお揉めになる？さて白紙撤回が何割くらいになるか注目です。

都心5区の大規模ビルの「潜在空室率」が5月から上昇。今年は新築のオフィスビルが多く、そこに移転する大型テナントが現入居ビルに退去予告を出します。するとビルオーナーが、その上下階に入居中の別テナントに増床するかどうかを尋ねます。従来は増床希望が多く、外部募集までいかないので、潜在空室が表面化しません。ところが今は増床ニーズが減り潜在空室率が上がっています。コロナは飲食旅行業を直撃しており、オフィス賃貸への影響はまだ少ないようですが、テレワークの普及により今後の影響が気になります。

渋谷の10数人規模のスタートアップ企業はテレワーク化で事務所フロアの賃貸解約。GMOの渋谷オフィスは賃料月額3億円。在宅勤務でほとんど使っていない。ドワンゴ社はコロナ後も全社員1000人原則自宅勤務へ。銀座オフィスは打合せ向けにレイアウト変更。現時点でオフィス縮小は視野にないといいますが、いずれは？解約予告は3〜6か月前までが多いので影響が出るのはこれからかもしれない。一方、社員がソーシャルディスタンスを取るので必要なオフィス面積が増えるのではとの予測も。これからオフィスはどうなるのか。

2019年10月13日、台風で多摩川の濁流が流入し、地下4階の貯水槽から上にあふれ出て地下3階の電気施設が水没。屋外からの雨水を流入升経由でまず地下4階に集め、それを排水ポンプで地表近くまでくみ上げ、下水に排水する仕組みです。排水ポンプの能力不足で濁流が地下3階にあふれ出て、雨水流入弁にはバルブが無く流入を止められません。住民が力を合わせて人力で排水作業をするも増水して断念。あえなく地下3階の電気施設は水没し停電となります。地下に流入した水は9000トン。排水ポンプで1.5日かけて水を抜きました。タワマン購入の際は、このケースを思い出して地下構造チェックの上購入を。

建物の耐用年数、日本は外国に比べ短期に設定されています。わが国では鉄筋コンクリート造は最長50年、アメリカでは66年、イギリスは80年という長さ。海外不動産を取得し、日本の中古建物特別規定によりさらに短い耐用年数で減価償却すると減価償却費が賃料収入を上回り、日本の給与所得と損益通算すると源泉徴収された税金が確定申告により還付されます。この節税は税制改正によりアウトとなりました。これにより損益通算が出来なくなり節税封じとなりました。

投資家のバフェット氏は世界4位の資産家。自社の株主総会で「世界はコロナで変わってしまった」とデルタ航空などの株をすべて売却。「3,4年後、人々が今と同じくらい飛行機に乗るか分からない」と。テレワークなどを通じ世界の人がパソコン画面越しにいつでも会えるようになったからか。これにより航空会社株は3分の1に急落。同じく著名な投資家ジム・ロジャース氏「数年後に2020年を思い返すと「急激に変化が生じた」と言われるようになる」認識はバフェット氏と同じ。国際的な航空会社の破綻が2社続けば、それ以外の航空会社株はパニック売りで暴落するからそこが買い場だと。

不動産会社はこれから先生き残ることが第一。生き延びることが出来れば、生存者利益として投げ売りされた不動産を安価で買えるかもしれない。実際、リーマンの時は東日本大震災の後で買い場が訪れたから。リーマンで起きたことを考えると高級マンション、商業施設、ホテルなどは半額以下もしくは今の3割くらいまで下がってもおかしくない。手ごろな価格の中古マンションは5％程度の下落で済むと見ています。（東証1部上場不動産会社社長談）

「不況こそチャンスだ（ニトリの会長）」建築費も地価も下がり、物流センターを含め事業を広げる好機が訪れる。
APAホテルは2007年にホテル耐震問題で営業停止となり全事業予定地を売却。直後にリーマン。倒産ラッシュの中、低地価・低建設費・低金利で物件を次々と取得し今のAPA王国を築きました。「この状況はチャンス、厳しい時期は強いところが弱いところを買収して強くなっていく。チャンスと捉えてホテル業界の寡占化に一番乗りしたい。（アパホテル社長元谷芙美子氏）

戸建住宅取得を検討するきっかけ１位は結婚。「保育園では、０歳児で新入園だと入りやすく、仮に一度広い賃貸物件に入って数年後に住宅取得すると、引越しだけでなく保育園も変わることが多く、欠員枠での入園は新入園より入りずらくなるなど昨今の保育園への入りずらさに加え、駅近で広い園庭のある保育園は高倍率」との理由で最初から戸建住宅を取得することを検討している。新築マンション購入の平均世帯年収は2008年730万円、2018年960万円と増加。物件価格高騰で、共働きパワーカップルでないと住宅購入が難しくなってきています。

アマゾンが絶好調「毎日セールが続いているような勢い」一斉休校後急増で「過去最高水準に迫る勢い」だそう。米国アマゾンは10万人新規雇用、時給も引き上げます。新型コロナ震源地で籠城生活の武漢市は投資熱。2月の株式口座開設のワード検索は武漢市が中国で最多。証券会社武漢支社の口座開設は封鎖下で急増したらしい。

空き家世田谷区が4.9万戸で最多。2位は大田区4.8万戸、3位鹿児島市4.7万戸、4位東大阪市4.4万戸。大田区は65歳以上の人口割合3％（1980年）から23％（2015年）へ増加。14歳未満は23％から11％へ減少。子供が走り回った街はお年寄りの静かな町に。子は便利な都心マンション暮らしで戻りません。そこで実家の相続問題が。駅歩5分ならアパート経営可でも徒歩10分なら入居者があるか心配、そのまま空き家に。今は「電車20分＋徒歩10分」より「電車30分＋徒歩5分」。まだ買い手はいても相続で続々と売りに出る？

借主からの仲介手数料は原則上限0.5ヶ月分（半月分）です。しかし、借主から仲介依頼前に承諾を得れば1か月分。仲介依頼前とは何時なのかが争いとなり、判決は「内見後に賃借人が入居の意思表示を仲介人に示した後、賃貸借契約書の締結日の案内を受けた日」東京高裁で確定し仲介会社東急リバブルは0.5ヶ月分を借主に返還となりました。各社の対応は、大東建託・・・入居申込手続き前の段階で承諾書を交わしている。レオパレス21・・・3段階で手数料の確認をしている。「物件紹介時の口頭」「案内図面記載」「入居の意思表示後に渡す概算書に記載」など。

改正債権法施行を前に、メガバンクは個人のアパートローンで個人保証を見直します。法定相続人の連帯保証を原則なくします。相続税対策で高齢者が銀行借入でアパート建築なら、土地担保だけでなく、法定相続人（子）を連帯保証人とします。法改正で、保証人になるには公証人に引き受けの意思を示す必要があります。手続きが煩雑になるので、メガバンクはアパートローンで法定相続人の保証を原則不要にします。一部の地銀も追随するようです。個人保証がなくなる分、審査は厳しくなり、金利が高くなるかもしれません。

国土交通省はサブリースの実態調査をしました。「将来の家賃変動条件」を説明している不動産会社61.5％、説明を受けた買主60.2％。その他、「賃料の固定期間改定時期」「家賃減額のリスク」なども調査の結果、法規制へ。管理業者登録制度とサブリース規制の新法「賃貸住宅の管理業務等の適正化法案」を国会に提出します。賃貸住宅サブリースでは将来の賃料変動可能性や契約解除時の説明を必ず行い書面交付を義務化します。登録制度は従来の任意制度「賃貸住宅管理業者登録制度」をベースにし、200戸未満は対象外として調整中です。事務所ごとに資格者設置が必要で、宅地建物取引士か賃貸不動産経営管理士とみられます。サブリース規制は登録制度とは別で、登録外業者も対象です。

国土交通省は宅地建物取引業者に売買取引で水害ハザードマップ提示を要請します。重説での義務化を視野に。宅建業法でのインスペクションは目視中心の非破壊現況調査で構造安全性や日常生活支障となる劣化の有無です。国土交通省はそれを破壊検査も含め劣化や不具合原因を判断するまでするよう検討入り。建設工事標準請負約款の建物の瑕疵担保責任は木造1年非木造2年、これを2年に統一。故意重過失なら10年。「瑕疵担保期間」は「契約不整合の担保期間」に改名。尚、引渡し10年責任もありますが、それは品確法での構造上主要部分と雨水侵入防止部分に限定です。

首都圏2018年竣工マンションで完成前に分譲終了は49％、3年連続半数割れ。1986年は97％でした。増えているのは完成後も分譲継続です。2018年32％で過去2番目、大手に限ると52％です。かつては竣工前に最終分譲を目指しました。今は竣工前に青田売りするが竣工後も分譲継続せざるを得なくなりました。即日完売できないほどの高い価格設定が原因。

オフィス賃料・・・香港192、ロンドン116、東京丸の内100、NY93、北京80、ソウル53、大阪50。香港では1住戸を壁で数個に分けた住居に21万人が住んでいる。ある住居は1坪強、キッチンなしで家賃5.5万円。市民は月収の7割を家賃に。公営住宅10万人待ち。「なぜこんなに狭い部屋に住まなくては・・・中国のお金が押し寄せているから・・・」香港政府は公営住宅1万戸増、住宅ローン緩和。民主団体は「小手先の改善策で住民の怒りを鎮められると思うのは非現実的だ」

東京都目黒区。都市再生機構所有地で建設中の商業施設建物が、偽造確認済み証で建築を行い建物解体へ。
宮崎市。建築確認済み証交付の標識が無い建築現場を発見。４棟で確認申請なしで着工、偽造確認済証も発見された。公文書偽造同行使で宮崎県警に告発されました。テレビCMまで行っていた会社ですが、すぐさま破産手続きを開始。

投資目的に利用された疑いがある融資は113件。うち105件は水増し融資。融資額は相場より平均3割高く、相場の2倍のものもあった。「自己資金ゼロで資産を」と客を誘い、ブローカーは不動産会社に客を紹介、報酬を受け取ります。不動産会社は仕入れ値に1000万円をのせて客に売ります。今後は融資の厳正化が行われます。

地銀は不動産仲介を以前より希望していますが金融庁はノー。しかし、「規制緩和を含め環境整備を検討する」と表明。これに対し不動産業界は大反対。「地銀は情報量など中小宅地建物取引業者に比べ極めて有利な立場で、公正な競争が阻害され死活問題だ」と。規制緩和は世の中の流れであることを踏まえ、我々不動産業界も日々努力して行く必要あり。中小業者特有のきめ細かなサービスを提供すれば地銀も怖くないか。

神戸市の人口減少は前年比6235人で全国最悪。その神戸市が、容積率規制などによりタワマンを規制します。これによりマンション60棟が既存不適格に。「タワマン規制は人口減少に逆行していないか」の質問に神戸市長は「タワマンを林立させての人口増は取らない。鉄道網などをうまく活用しながら、バランスのよい都市づくりが必要」同市は「タワマンが商業施設やオフィスなどの機能を分断し計画的な街づくりができなくなる」
タワマンを林立させてしまい人口が増えすぎてしまった東京中央区も遅れてタワマン容積率緩和を原則撤廃しました。

ふるさと納税の返戻品は寄付額の３割程度と総務省は自治体に通知します。自治体は法的には従う義務はなく、泉佐野市は無視しました。総務省は通知に従わないとして法規制しました。国と自治体のトラブルを審査する委員会が「従う義務のない通知に従わないだけで規制するのは理由として不十分」とし、泉佐野市の勝ちです。
京都アニメへの寄付は京都市経由。集まった寄付を義援金として被害者遺族に配分します。民間企業や個人に対する寄付に税制優遇はありません。これなら京都市への寄付でふるさと納税になります。更に被害者にとっては義援金となり非課税です。

昨年の夏前から家賃が上昇。１K4〜5万円が今は8〜10万円。都心と同じくらいの相場で空き物件なし。ある3LDK築10年の賃貸アパートは家賃改定で6万円から一気に9万円に上昇。背景は観光客急増に伴う建築ラッシュです。2013年から6年連続で観光客数が過去最多更新です。2018年度の観光客数は114万人と5年で2.7倍です。国際クルーズ船の寄港回数は、2014年度は2回でしたが2018年度は153回です。リゾートホテル建設ラッシュ、それに陸上自衛隊の駐屯地建設。島外からの建設作業員のために、建設会社によるアパート借上げで物件争奪戦が繰り広げられ家賃高騰の原因に。

「仮説・・・異次元緩和で銀行貸し出しが増えても、不動産市場に資金が流れ込んでいるから、需給ギャップが改善してもインフレ醸成に繋がらない。」マネーが実物経済でなく不動産市場に向かい、超金融緩和を継続しても２％インフレは達成できないのではないか。優良企業は無借金経営、借り入れを増やすのは低採算企業。そこを刺激しても衰退産業が過剰供給能力を抱えデフレ圧力を温存させるだけ。本業不調で不動産賃貸業へ参入する企業も増えたようで、公式統計より不動産関連融資が増大している可能性がある。その結果、賃貸物件の過剰供給が家賃を下押しし、インフレ上昇を阻害する要因となっている。

来年４月開始の配偶者居住権、その消滅時課税が通達されました。自宅土地建物１億円、妻７５歳に配偶者居住権、所有権は子が相続します。相続税上で妻の配偶者居住権は4,000万円、子の所有権が6,000万円とします。その後妻が死亡します。居住権消滅で土地建物への制約は消滅し、子は自由に1億円で売れます。子は配偶者居住権消滅益を享受したのです。所有権の価値が6,000万円から１億円に上がったのです。心配なのは価値の増加に対して課税されるかでした。結論としては非課税です。死亡の場合課税の心配はないとのことです。

防災備蓄倉庫は容積率の算入外です。マンションなら地下の倉庫に全世帯分備蓄と考えます。それを各戸の玄関脇に１畳程の倉庫にしました。玄関キーと同じ鍵で各住戸が管理し、まるでトランクルームのようです。しかし、防災目的にしか使えません。バルコニー同様に専有部分ではなく共用部分です。

自民党の所有者不明土地等に関する特命委員会は、不動産登記の抜本的見直しを提言しました。所有権や所有者意思の重視から、土地の利用管理と所有者責任へと「公共福祉」優先へ向かいます。相続発生時の登記申請は義務に。困難だった所有権放棄について関係省庁が一体となって検討。2020年の法改正を目指します。
財務省は高齢者が生前に国と土地贈与契約を結ぶ制度を創設します。土地が荒れていて管理費がかさまないか等を調べた上で契約し、所有者死亡時に所有権を国に移し土地の管理処分を容易にします。対象となるのは80歳以上の高齢者。2020年制度開始へ。

都内でペット可の賃貸物件は10％、うち60％は犬専用。猫は臭いや引っ掻き傷等トラブルが多く、オーナーは避けます。ただ、猫専用の部屋は一旦入居すると空きが出ません。「猫プレミアム」は猫好きに特化。玄関には猫脱走防止用ドア、猫用トイレ、猫出入り用扉。3層間取タイプは迷路のような空間で猫が大喜び。猫が歩く壁の棚は透明アクリル板で下から見られる設計だそう。
楽器演奏専門の賃貸物件とか、今後の賃貸はテーマに特化したものが市場に受け入れられやすいようだ。

フラット35の取次ぎ最大手ARUHI（元SBIモーゲージ）は5月7日に慌ててプレスリリースします。「当社が主体となって不正を行った事実は確認されませんでした。しかし・・・」スルガ銀行株は暴落、新生銀行が救済に動きます。誰もがARUHIにスルガ銀行の姿を重ねてしまいます。5月4日の朝日新聞でARUHI株価は一気に下落、更に5月7日の国土交通相「遺憾だ」発言で2割下落水準に。2月18日毎日新聞の報道は株価に影響なく、自社株買いの報道もあり、むしろ値上がりしていました。なお、「過去に不正の疑いがある案件は十数万件中0.1％以下」とARUHI社長は説明します。

スクープ連発の文春砲にも陰りが。週刊誌が売れません。読者は高齢化、平均年齢60歳。そこに向けて「60歳過ぎたら受けてはいけない手術」「飲んではいけない薬」など健康関係が話題の多くを占めるようになりました。週刊現代が団塊世代の子供向けに「相続特集」をやったら大当たり。前年比130％も伸びました。相続増刊号まで発行。出版業界は柳の下にドジョウ3匹、文春、新潮、女性誌、どこも相続の大特集続きです。

立憲・国民両民主党は消費税増税に反対。３党合意で消費税引き上げを主導したのは当時与党の民主党でした。「与党の時に賛成して進めた政策を野党になったら反対する。気持ちが悪い（元民主党議員）」。日本の新聞は軽減税率適用を受け反対を言えません。「安倍首相は消費税を上げることで日本経済に大打撃を与えようとしている。企業も家計もかつての経験から消費増税がどんな結果を生むかを知っている。安倍首相の増税は自分で自分の首を絞めることになる」Wall Street Journal。しかし日本の新聞社は沈黙を続けます。

2016-17年に雇用促進住宅1149物件10万6318戸の競争入札がありました。投資会社が609億円で競落。1戸当たり60万円。順次リノベーションされビレッジハウスのブランドで賃貸市場にでます。家賃はグレードによりますが、2-6万円台。敷金、礼金、仲介手数料、更新料、保証人全て不要。リノベーションされたばかりの物件です。引越費用補助フリーレントもあります。
落札したのはソフトバンクグループです。賃貸経営の新ライバルは大資本企業です。

国土交通省の管理組合調査。連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションが13.6％あり、うち築40年以上が29％、築30〜39年が24％です。問題点として�@管理費修繕積立金が徴収できない�A管理が出来ず劣化して周辺に悪影響�B多数決決議が困難。建て替え決議などの成立は難しくなります。土地と違い、たとえ未登記でも、何世代も遡らずに所有者にたどり着けますが、問題は相続放棄です。残された他の区分所有者に負担が押し付けられます。不要な物件は放棄料を支払う条件で放棄を認め、管理組合がその後の利用や処分を考えられないか。その管理機能が機能しなくなったらどうするか。色々問題ありです。

リーマン直後の中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）は2013年終了済み。銀行は必ずリスケに応じるべしとの法律で、申し込めば金利減免などリスケOK。2010年度申込みは135万件、2017年には80万件ですが97％はリスケOK。法律終了後も金融庁は法の精神を受け継ぎ任意で報告を求め続けます。一定の条件でリスケしても不良債権にならないとの甘いルールとともに失効したはずが、リスケ報告義務として存続しました。その報告も18年度分を最後に終了。この制度は企業倒産を防ぎましたが、「ゾンビ企業」を延命させてきました。

元銀行マンによると、うちの銀行では頭金2割が必須条件。但しイレギュラーなフルローンが通っていたが、イレギュラーが通じなくなった。審査の規定自体は変わっていないが本店決済が通らなくなった。低年収で自己資金が無ければ、何かのトラブルで200〜300万円の修繕費が必要になったらもうアウト。借りられない人を借りられる人に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金が無いのに裏技で市場参入することが封じられた。二重契約などが発覚すれば、今後はその投資家に融資しないという意味で正常先から要注意先に下げる可能性あり。

民事訴訟法は「私文書は本人またはその代理人の署名または押印がある場合は真正に成立したと推定する」。1900万円の不動産売買が無事終了。売買契約書その他書類には売主の署名押印。しかし、媒介契約書には署名だけで押印はありません。売主は仲介手数料を支払わず、仲介業者は手数料を払えと訴えます。地裁では「仲介手数料54万円を支払え」との判決。高裁へ。「ほかの書類と峻別してあえて本件媒介契約書についてのみ押印しなかったことは「媒介契約書を締結する意思がなかった」というべきである」「1900万円という売却価格は2500万円という上告の当初の希望価格からほど遠く、媒介報酬を支払う意思がなかったため媒介契約書への押印を拒絶したと考えても格別不自然とは言えない」大阪高裁判決で原審破棄差戻し。

マンション群「晴海フラッグ」の広告宣伝開始。総戸数5632戸のうち、4145戸が分譲。勝どき晴海エリアの近隣相場より1〜2割安い専有坪300万円と言われます。安く売れるのは土地が激安だから。都有地13万�uが坪単価30万円（129億円）でデベロッパー11社に密かに売られました。日本不動産研究所の価格査定ですが、だれもが1桁違うのではと思う価格で、近隣相場は坪単価300万円です。分譲まで長期間かかるのと、大規模開発のスケールメリットで安くなるのは当然ですが、開発用地として土地減価90％はやり過ぎ。この129億円に対し、1611億円坪単価400万円の鑑定評価書が出て、都知事相手の住民訴訟が始まりました。

前月比で、賃料上昇が60ヶ月連続し、過去最長を更新中です。2019-20年の都心は新規物件大量供給ですが、19年完成のビルの8割は入居メドがつき、焦点は2020年に。さて、移転したテナントの前のビルはどうなる？東京23区1万社への森ビルが行った調査。新規賃借予定のある企業割合は年々増加し27％。うち65％は面積拡大を予定、5割が1〜2年以内に賃借予定。過去1年間に賃料改定した企業は21％で、うち増額改定の割合は91％です。

金融庁は全金融機関へのアンケート調査を発表した。一棟建てアパート・マンション・ゲストハウスの土地建物双方を購入するための融資についてスルガ銀行発覚前の18年3月期以前の状況について回答せよとのアンケート内容。1、一棟建て物件向け融資に関する限度枠の管理をしているか。2、その収支シミュレーションフォーマットを提出せよ。3、給与等収入や財産の状況を何で確認しているか。4、担保評価は何に基づいているか。5、購入金額の一部は自己資金か。6、債務が弁済不能になる可能性があることを説明しているか。7、融資実行後に将来の収支見込みを定期的に更新しているか。次は付き合っている不動産業者を報告せよ。紹介案件の融資額が多い順に20社をリストアップせよ等々。どんどん投資用不動産向けの融資が厳しくなります。

19年度与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の控除期間の3年間延長の他、空家の譲渡所得3000万円の特別控除の4年間延長など、多くが認められた。住宅ローン減税は11年目〜13年目の3年間は、建物購入価格の2％を3等分した額と、住宅ローンの年末借入残高の1％のうち、少ないほうを毎年所得税から控除。対象は増税後から20年末までに契約、引渡しを受けた住宅。空家の譲渡所得3000万円特別控除は、要介護認定をを受け老人ホームに入居していた場合も認められた。

東急プラザと銀座シックスの開業で新規店舗が急増し、銀座家賃は伸び悩み、銀座の家賃は坪40万円のまま。
2008年　25万円　ミニバブル
2010年　22万円　リーマン
2012年　22万円　震災後
2014年　35万円　アベノミックス
2016年　40万円　マイナス金利
売買なら容積率800％の中央通りと晴海通りで坪2億円台。容積率700％の並木通り1億円台前半。中小ビルは売られてホテルに。13のホテル計画進行中。

大安や友引などの六曜は1844年制定の天保暦。太陽と月の動きによるその暦は2033年で破綻します。大安や仏滅も不明になり、機能しなくなります。秋分を含む月が旧暦の8月、冬至を含めば旧暦11月です。このルールのままだと9月か10月のいずれかが消滅するのが2033年らしい。

2017年、日本橋にロイヤルHDのレストラン実験店が「現金お断り」でオープン。注文はタッチパネル、支払いはクレカまたは電子マネー。更にラインペイならセルフ決済です。現金決済廃止でレジ業務が無くなり省力化。現金が使えないのは不便と客からのクレームもあったらしい。伊豆諸島の八丈島はキャッシュアウトの先進地域。銀行預金口座から即時引落しのデビットカードを飲食店で示し必要な金額を伝え、暗証番号を入力すると、店のレジからその金額の現金を受け取れます。ホテルやタクシーなどで最大3〜5万円引き出せます。ただ、キャッシュ不要の国から見れば後進国？

新幹線や飛行機は繁閑によって値段が違います。タクシーではその実証実験です。10月から迎車料金に限って料金が変動します。繁忙によるタクシー運賃の変動化は実証実験を経て1年後くらいに実現を目指します。日本交通は配車アプリ・クレジット限定で、都心５区で閑散時迎車料金０円、他の地域と時間は追加料金で優先配車。国際自動車は１０分毎の繁閑に応じ、０円から９１０円の５段階（現行４１０円）、現金可。高料金なら優先配車。

国土交通省はこのほど、18年都道府県地価調査をまとめ発表した。同調査によると全国の地価は全用途で0.1％上昇となり、91年以来27年ぶりに上昇に転じた。商業地が1.1％上昇（前年比0.6ポイント増）と、上昇幅を拡大しながら2年連続でプラスとなったことに加え、住宅地が0.3％下落（同0.3ポイント減）と下落幅が縮小したことで、全体の平均も上昇となった。低金利環境の継続やインバウンドのホテル需要などの要因を背景として、全国的に地価の上昇が見られる結果となった。

これまで金融庁が銀行を検査する際のマニュアルに従い債権処理を進めてきました。正常先か否かの形式検査なもので銀行は委縮します。そして金融庁は検査と処分から育成へと舵を切りました。マニュアル廃止。今後は事業性評価に重点を置きます。融資先の事業内容や成長可能性を評価して融資をする担保主義から事業性評価へ変わります。担当者は、「不動産向け貸出を抑制することではない。顧客の為にも健全な融資を考えなければならない。不動産融資でも事業性は念頭に置くが、将来に向けての事業性融資だとは言い難い」不動産では担保なしとは言いませんでした。

全国のガソリンスタンドは3万、ピーク比半減です。都内では7割減です。ハイブリッド車、電気自動車によりガソリン販売量は減ります。ただそれより先に地下タンク問題があります。埋設40年超の地下タンクに改修義務が付され、改修費負担300〜400万円。この回収義務で2013年は、過去最大の1066事業所閉鎖。更に2019、2020年に続出し、2013年並みの廃業か。3万から1.5万に減少する予想もあります。

カーシェアリングは、空き駐車場にある車をスマホで予約し最短15分から。レンタカーは店舗で最短6時間。三井リアリティのカーシェアは最長3ヶ月に。ニッポンレンタカーは最短3時間に相互浸食中です。駐車場シェアリングにソフトバンクが参入です。スマホアプリで目的地の空き駐車場を予約。カーシェアとつながれば新ビジネスとなります。上記の三井リアリティは不動産仲介の売上より、時間貸し駐車場の売り上げの方が上回ります。大和ハウスも駐車場運営売上を現在の倍にする目標を立てています。

家賃10万円のアパート仲介手数料、10万円（家賃1ヶ月分）を借主から受け取ります。宅建業では１ヶ月分が法定上限。借主から1か月分受領して更に貸主から受け取ると業法違反です。実務ではAD（広告料）として貸主から受取るケースがあります。仲介手数料だと業法違反なので、広告をせずとも「広告料」として貸主より受け取ります。AD100％＝家賃1ヶ月分、たまに200％もあります。最近はAD500％（家賃5ヶ月分）というものもあるようです。なかなかテナント付けが難しい物件の場合、こうなります。

23区内は75�uで8,000万円。ここまで値上がりをけん引したパワーカップル（購買力のある共稼ぎ世帯）も力尽き、割安感のある郊外に注目しています。千葉県下で大手町まで30〜40分の駅近マンションの場合、�u単価で50万円代、75�u換算で4,000万円前後。夫婦でローンを組めば一人月5万円。賃貸の家賃と比べてもかなり安く済みます。

10年前のミニバブルのサイクルではファンドがお金を出せる街だけ地価が上がりました。今回は低金利により住宅ローンなどを通じ全ての人に恩恵が行き、住宅地を中心に地方都市まで広がった。不動産市場が金融市場や資本市場の原理に従うようになり不動産市場が成熟してきた。過度な値上がり期待の買い方は、最近の不動産市場の行動原理として起こっていない。不動産市場の回復は非常に健全性を保っている。

総続編・・・相続不安を煽るアパート建設の収支を徹底解明、大手大東建託が勧めるサブリースという時限爆弾。（週刊ダイヤモンド）
大東建託営業マンは家賃の引き下げを要求。応じればオーナーの収支は赤字となり、アパートを手放したオーナーが複数いる。（週刊ダイヤモンド）
不動産は上がり下がりを繰り返すサイクルビジネス。局面を意識し安く買い高く売る株と同じです。悲しいことに販売側は常に買わせ続けなければ商売が成り立たない。

ジャパンディスプレイは工場の建物など700億円の簿価を下げ特別損失を計上。工場の収益が落ちたら減損します。銀行も製造業と同じで、福島銀行は１２支店の土地建物簿価を５億円引き下げます。理由は慢性赤字。島根銀行は１０支店の土地建物７億円、三菱ＵＦＪ銀行は不採算店舗430億円の減損をします。
金融庁長官は「一等地に支店を持って高給の行員をたくさん配置するのはむしろマイナス。規模の小さい銀行でも知恵と工夫で勝負できる」店舗はマイナス材料です。スルガ銀行は「知恵と工夫」をしすぎたか。

不動産関連の比較サイトシースタイルは、春の防犯運動に合わせ防犯対策の調査を実施し、結果を公表した。自宅が戸建のうち、9.7％が、泥棒の被害に遭っている事がわかった。侵入経路は窓が一番多く57％、玄関が22％、勝手口が5％と続き半数以上が窓から入られていた。

2020年の民法改正で、事業資金の連帯保証は原則禁止、公正証書化が必要に。AIで連帯保証人不要の融資システムを地銀に提供するビジネス。保証人なし患者の診療入院代の連帯保証人になるビジネス。家賃保証会社では、単身入居者ばかりではなく家族入居者向けの保証ビジネス。賃貸最大手の大東建託は自ら家賃保証会社を開始し国土交通省に登録しました。家賃保証会社ジェイリースは全国展開を加速「保証ニーズは高まっており、早期に47都道府県で拠点を整備する。国土交通省は賃貸借契約書に「家賃保証業者型」を用意。近年は家賃保証の６割で家賃保証会社を利用している。

２月の台湾地震、大きく傾いたビルの映像は衝撃的でした。1994年築RC14階建の1階半分はレストランで壁の無い構造。そこからねじれ、大きく傾き、下部ホテル客室が潰れて死者14人。他に大きな倒壊は3棟で各1０階ほどのビル。
１階駐車場部分崩壊が2棟ありました。壁の少ない1階ピロティ下駄ばきマンション崩壊は阪神淡路大震災でも多数経験しました。こういった構造のビルは早期に耐震補強が必要です。

日本人のスキー人口1993年2000万人、今550万人。長野県白馬を席巻するのは豪州人やカナダ人富裕層など、1週間から10日は滞在します。日本の旅館は基本1泊2日で長期滞在には不評です。彼らは白馬にコンドミニアムを買い、自分が使わないときは賃貸します。家具付きのコンドミニアムホテルで3LDKが基本、3LDKの内１室なら１泊2〜3万円。一括なら１泊9〜12万円。新規分譲は1戸90�u台で1億円強。坪単価300万円台半ばで東京湾岸タワーマンション越え。日本の常識が通用しない日本の不動産です。

6年前に小さなバブル崩壊がありました。中古木造アパートへ積極融資していたスルガ銀行が2012年頃、融資を突然ストップ。スルガ銀行しか融資していない投資市場なので、一時は市場パニックとなりバブル崩壊状態となりました。融資が消えれば買い手消滅で価格急落。但し、既存融資実行分に家賃入金は続き個別破綻にはならずノンバンクが市場参入し収まりました。オーナー700人が破綻寸前のシェアハウス「かぼちゃの馬車」の融資も殆どがスルガ銀行です。胴元のサブリース会社破綻状態で家賃入金ストップ。金融庁はスルガ銀行に報告命令を出すことに。収益力2位のスルガ銀行がサラリーマン不動産投資資金を担います。

増税の準備が進みます。複数税率対応レジへの助成金申請期限が2019年12月16日と経産相が発表。国税庁予算案では税制改正経費、予算は前年比180％。「ホテル会議室での飲食提供は？」「外部の宅配ピザやソバの出前は軽減税率適用、提供をホテルテナントのレストランがすれば軽減税率不可」。増税日の半年前の前日2019年3月31日までの工事契約なら税率8％。建物建築検討中の方への調査では、46.9％が8％経過措置を知らない。

財務、総務両省は個人や法人が税金や保険料を払えず滞納処分を受けて差し押さえられた不動産について、市町村が先に差し押さえた場合でも国が競売にかけられるようにする。地方自治体の人手やノウハウが乏しく換金するのに時間がかかるケースがあり、全国で手掛けている国のノウハウで不動産の迅速な売却につなげる。　財務省などは関連法案を22日召集の通常国会に提出し、早期成立をめざす。2019年１月から実施する方針だ…

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民間有識者でつくる研究会は、所有者不明の土地問題の最終報告をまとめ、相続した土地の登記の義務化を検討すべきと提言した。現在の相続登記は任意で、第三者に権利を主張できる「対抗要件」としている。最終報告は相続未登記の連鎖が所有者不明土地を広げているとして、登記の義務化を提言し、また法定相続人を記録する制度の創設も求めた。土地を適切に管理する責任を所有者に課すため、法律などに明記する事の検討や、土地を手放すことのできる受け皿となる新組織の立ち上げ、不明土地所有者を確認する「現代版検地」の実施の提案もした。

JR東日本は留学生向けシェアハウス事業を始める。今春小金井に第1号施設を開設する。文部科学省の「留学生30万人計画」などを踏まえ、留学生の需要を取り込む。社宅を改装して賃貸住宅居するなど、生活サービス事業の強化の一環。第1号施設はJR東小金井駅から徒歩8分、築37年の社宅を改装している。3階建てで、延床面積は1000�u強。留学生に加え、日本人学生や大学職員も受け入れる。個室70室のほか、共用台所やトイレ、シャワー、交流スペースも設ける。月額賃料は管理費も含め6万円程度。

大阪心斎橋の「プラダ」旗艦店入居ビルは150億円、土地坪単価1億5500万円でした。東京の銀座並みです。ただ期待利回りは3％で、同じ御堂筋沿いのエルメス入居ビルと同じなので価格は妥当だとか。昔は「この辺りの坪単価はいくら」で値段が決まりましたが、今は利回りでいくらと決まることも多く、坪単価逆算すると隣のビルとまったく違ってきます。買主はREIT、プラダの賃貸借契約は2024年までです。もしその時退去したらどうする？REIT側は「インバウンドの伸び率が高い御堂筋に移転できる空きがないので、退去の可能性は極めて低い」。家賃下落なら収益価格＝価格が下落ですが。

不動産各社が老朽マンションの建て替え事業に注力しています。築50年超の老朽マンションは全国に4万戸、10年後には64万戸に急増します。国内最大のマンション建て替えは多摩ニュータウンの諏訪2丁目住宅です。戸数は640戸から1249戸へと倍増、住民持ち出しゼロでの建て替えとなりました。しかし、持ち出しゼロは珍しい事例のようです。1956年完成の民間初の分譲マンション、四谷コーポラスは28戸から51戸になりますが、1戸あたり数千万円の持ち出しになります。住民の9割は売却せずに持ち出し再入居を希望しています。

従来の広大地評価は年内で廃止されます。広大地評価では、開発行為による道路などの潰れ地部分として最大65％評価オフでした。だから開発基準未満でも、ミニ開発にかかり、潰れ地なら広大地評価減。逆に500�u以上でもマンション適地なら道路不要で非広大地扱い。
改正後は開発と関係なく、面積だけで判断し、極めて単純です。ミニ開発にかかっても面積以下のなら評価オフなし、マンションでも500�u以上なら評価オフあり。また、容積率400％（特別区300％）未満が対象で、これは指定容積率です。前面道路が狭いと実際の基準容積率は、指定容積率を下回ります。指定容積率400％または300％で、基準容積率がそれを下回れば、従来は評価オフの余地がありますが、改正後は評価オフできません。

日本初の木造5階建ては各階3住戸15戸賃貸集合住宅でした。木造耐火4階建てなら1時間耐火認定耐火壁でいいのですが、5階建てだと2時間耐火認定が必要です。だから、従来の5階建ては1階がRC造でその上に4層木造を乗せていました。
今回の木造5階建ては、1階部分2時間耐火認定で、外壁の厚さは46ｃｍと分厚いものになりました。建築費は割高ですが、固定資産税評価は低く、早期減価償却ができます。

国土交通省は、全国の空き家と空き地情報を提供する「全国版空き家・空き地バンク」を創設し、試行運用を開始した。モデル事業者に選ばれたライフル(https://www.homes.co.jp/akiyabank/)とアットホーム(https://www.akiya-athome.jp/)により、それぞれのバンクを運用しながら、必要な改善を施した上での本格運用に向ける。同省のホームページからも閲覧が可能。

LIFULL(東京都千代田区)はこのほど、「JR山手線の駅に関する調査」を発表した。それによると、JR山手線29駅のうち「住みたいと思う駅」1位は恵比寿で、その理由は「おしゃれな街だが、庶民的な店もある」となった。また、「これから流行りそうな駅」では1位品川、2位田町となり、両駅の間にできる新駅への期待の大きさがうかがえた。 　調査はインターネットで、「JR山手線沿線に最寄駅があり、週に3日以上山手線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。

ハイアス・アンド・カンパニーはこのほど、「住宅購入に関する消費者調査」を行い、結果を公表した。対象は、全国の現在の住まいが持ち家でない20歳から49歳までの男女618人。 　調査結果によれば、マイホーム取得の意向があると答えた人のうち、不安に感じることが「多くある」と答えた人が49・7%、「まあまあある」と答えた人が39・2%で、合計88・9%と約9割に上った。 　またその不安の具体的な理由(複数回答)については、1位が「無理のない返済計画を立てられるか」59・3%、2位が「必要に自己資金を用意できるか」47・9%、「将来の収入の見通しが立たない」38・4%で、上位3位を全て資金に関連する内容が占めていることが分かった。 　更に、住宅取得の不安の解消や計画・活動を進めるため、住宅・不動産会社に求めるものの調査~(同)でも「無理のない返済計画への助言」が47・6%で最も多かった。一方、収入と支出、家族計画など、将来の生活の全体像を踏まえた提案についてのニーズは、20・9%とランキング下位に留まった。 　この結果を受け、同社は「当面の自己資金や収入からマイホームを検討・購入し、その後の収入や支出の変化によって生活がひっ迫、または破たんするケースは少なくない。安心して住宅を取得するには、無理のない返済計画のもと、収入面だけでなく先々のライフプランを踏まえて計画を進めることが重要」だとしている。

動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは24日、国土交通省が毎年10月に定めた「住生活月間」に合わせて、「スマイスター」を利用した20代以上の男女439人を対象に「海外移住」についての調査を実施、発表した。 　それによると、「将来、海外移住したいか」の質問には36.9%が「はい」と回答。移住したい先(複数回答)では「ハワイ」(24.1%)が人気で、「マレーシア」(13.0%)、「オーストラリア」(8.0%)、「タイ」(8.0%)が続いた。 　現在の住居形態では、67.9%が「持ち家」と答えたが、「海外移住する時、自宅はどうするか」の設問には「売却する」が36.4%と最も多く、「子どもが住む」(28.2%)、「賃貸に出す」(18.2%)となった。 　調査期間は17年9月26日〜10月16日。調査手法はインターネット調査(任意でアンケートに回答)。

このほど、「JR中央・総武緩行線の駅に関する調査」を発表した。それによると、千葉駅から三鷹駅までの39駅のうち、「住みたい駅」1位は津田沼、「はやりそうな駅」1位は船橋となった。また、「最も代表的だと思う駅」では1位秋葉原(120票)、2位新宿(69票)、3位錦糸町(67票)となり、秋葉原が2位の約2倍の票を獲得した。 　調査はインターネットで、「JR総武線沿線に最寄駅があり、週に3日以上総武線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。

総合マーケティングビジネスの富士経済(東京都中央区)はこのほど、「FIT・再生可能エネルギー発電関連システム・サービス市場/参入企業実態調査2017」をまとめた。対象となる発電システム・関連機器市場の分野は、太陽光、風力、水力、バイオマス、地熱。 　同調査によると、17年度のFIT関連発電システムの新規導入市場は2兆894億円となる見込み。そのうち太陽光が8割を占めているが、その他4分野を合計した割合は前年度より増えている。 　中心である太陽光は14年度をピークに大幅な縮小が続いており、それに伴い全体の市場も縮小が続く見通し。25年度の市場は1兆2061億円の予想で、17年度の6割弱程度の規模に縮小するという予測になっている。 　その他の分野では、地熱は19年度、バイオマスは20年度にピークを迎える予想で、風力と水力は20年度以降をピークに伸長を続けると見られている。

東京急行電鉄と東日本旅客鉄道、東京地下鉄は8月1日、3社が主体となって推進している「渋谷駅街区開発計画」について、施設名称を「渋谷スクランブルスクエア」に決定したと発表した。19年度に開業を予定している第1期の東棟は、渋谷エリア最高となる高さ約230メートルで地上47階・地下7階建て、延べ床面積は約18万1000平方メートルとなる計画だ。 　東棟は高層部をオフィスフロアとし、総賃貸面積約7万3000平方メートルで、基準階は最大約870坪と同エリア最大級の広さとなる。地下2階から地上14階までの中低層部には大規模商業施設を備え、売り場面積は約3万平方メートル。27年度予定の第2期(中央棟・西棟)の完成時には、合計で約7万平方メートルの大規模商業施設となる見通しだ。

LIFULL(東京都千代田区)はこのほど、「JR山手線の駅に関する調査」を発表した。それによると、JR山手線29駅のうち「住みたいと思う駅」1位は恵比寿で、その理由は「おしゃれな街だが、庶民的な店もある」となった。また、「これから流行りそうな駅」では1位品川、2位田町となり、両駅の間にできる新駅への期待の大きさがうかがえた。 　調査はインターネットで、「JR山手線沿線に最寄駅があり、週に3日以上山手線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。

国土交通省はこのほど、5月分の建設総合統計を発表した。5月の出来高総計は、3兆9031億円で前年同月比10・5%増となった。このうち民間は2兆4745億円(同10・6%増)で、26カ月連続の増加。そのうち居住用は1兆2456億円(同4・8%増)で、これも23カ月連続の増加となった。公共は1兆4286億円(同10・3%増)で、このうち居住用は461億円(同21・3%減)だった。

再び下落、3600万円弱で一進一退 東京カンテイが発表した6月の中古マンション価格(70�u換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比でマイナス0.3%の3562万円と再び弱含んでおり、年明け以降は3600万円をやや下回る水準で一進一退の値動きが続いている。 都県別に見ると東京都は同0.2%マイナスの4811万円。東京23区では同マイナス0.2%の5309万円。埼玉県も同マイナス0.3%の2130万円で、3カ月ぶりに弱含んだ。一方、神奈川県(2821万円、同プラス0.2%)や千葉県(1933万円、同プラス0.9%)ではプラスとなったものの、目立った動きにはなっていない

国税庁は7月3日、相続税、贈与税にかかわる土地等の評価額の基準となる路線価を発表した。それによると、東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り、通称「鳩居堂」前の価額が1平方メートル当たり4032万円、前年比26.0%上昇し、昭和61年分以降32年連続で最高額となった。前の年の上昇率18.7%を大きく上回る上昇率となったことで、過去最高額だった平成4年分の同3650万円を上回り過去最高額を更新した。 　これに次ぐ価額上位は、大阪府北区角田町御堂筋の阪急うめだ本店前の同1176万円(同比15.7%上昇)、神奈川県横浜市西区南幸1丁目の横浜駅西口バスターミナル前通りの同904万円(同比15.7%上昇)だった。 　最高路線価が上昇した都市は27都市(前年25都市)に増え、横ばい16都市(同17都市)、下落3都市(同5都市)だった。全国平均値は2年連続で上昇し、上昇率は0・4%(前年0・2%)に拡大した。

アットホームの調査によると、5月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6171件で、前年同月比8.1%減となり、15カ月連続のマイナスとなった。東京23区は7316件で同7.6%減。ほか東京都下(1380件、同3.0%減)が再び減少、神奈川県(4056件、同8.3%減)、埼玉県(1654件、同20.5%減)も減少。千葉県は1765件で同0.3%増と6カ月ぶりに増加に転じた。マンションが同7カ月ぶりに全エリアでの減少となったが、シングル向き新築のニーズは旺盛。一方アパートは、全体では同2カ月連続減となったものの、東京都下が同6カ月連続増、千葉県も再び増加に転じており、エリアにより好不調が分かれている。 成約物件の戸当りの賃料指数は前月比で、新築がマンション・アパート共に下落、中古はマンションが再び上昇、アパートは同3カ月ぶりに下落した。

シースタイルは、同社が運営する不動産比較査定サイト「スマイスター」の利用者で、自宅購入後に転勤になった20代以上の男女(全国100人)を対象に調査を行った。それによると、転勤辞令後のマイホームの活用方法は、「家族が居住」が54%。一方、40%の人が「売却(12%)」「賃貸(23%)」「社内借り上げ(5%)」を利用し、持ち家を現金化していることが分かった

自民党の中古住宅市場活性化小委員会(委員長・井上信治衆議院議員)は、5月16日に空き家と空き地の利活用促進に関して議論の中間とりまとめを行い、空き家の発生抑制や空き家活用に関して8つの提言を行った。今後、政府の成長戦略に盛り込む。 　8つの提言の中で注目されるのは、仲介手数料の見直しについて。不動産業者のインセンティブを高めることによって、中古市場の活性化につなげたい意向だ。

不動産評価Webサイトを運営するタスは、3月の賃貸住宅市場レポート首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版を発表した。今後の世帯数は減少すると予測されるが、それは世帯の形態により増減の状況が異なると分析している。他の世帯が減少していくのに比べ、「ひとり親と子供世帯」の増加が注目される。 　「単独世帯」は東京都で25年、その他地域で30年をピークに減少、「夫婦と子供世帯」は東京都以外ではすでに減少傾向にあるが、東京都だけは20年まで増加し、その後に減少する。「ひとり親と子供世帯」はすべての地域で世帯数が増加して、10年に対して35年は東京都が45%増、神奈川県が41%増、埼玉県が34%増、千葉県が31%増となる。「夫婦世帯」は東京都で増加が継続するが、神奈川県と埼玉県では25年、千葉県では20年をピークに減少する、としている。

自由民主党は4月18日に「所有者不明土地等に関する特命委員会」を発足させた。委員長は野田毅衆議院議員。同党では、これまで「所有者不明土地問題に関する議員懇談会」(会長、保岡興治衆議院議員)で、この問題の解決に向けて議論を重ね、提言をまとめた。野田委員長は18日の委員会で今後について、「急ぐべきテーマを絞って、解決策を示す。スピードアップさせたい」と語った。

今後の不動産相続の不安と相談事情に関し、将来的に不動産を相続する可能性のある30歳以上の全国300人を対象にシースタイルが実施したインターネット調査によると、不動産相続に「不安がある」人は54・3パーセント、また、相続について「誰にも相談したことがない」人は74・7%に上ることが分かった。 　不安に思う要因には、相続手続きや相続税の支払い、親族との争いなどを挙げている。ただ、60代になると、相続に関して「不安がない」人は63・8%となる。相続を意識するタイミングは60代が境となるようで、配偶者や専門家への相談が増加する。

国土交通省はこのほど、17年地価公示を発表した。17年1月1日時点の地価公示は全国平均で0・4%上昇した。昨年(0・1%上昇)に引き続き、2年連続での上昇となった。 　住宅地が昨年の0・2%下落から横ばいへと転じた。住宅地が下落を脱して横ばいとなるのはリーマンショックが起こった08年以来、9年ぶりのこととなる。商業地の全国平均は1・4%上昇と、昨年の上昇幅(0・9%上昇)を上回り、2年連続での上昇となった。

不動産・住宅情報サイトを運営するネクストは2月7日、「HOME'S住みたい街ランキング」を発表し、買って住みたい街1位に「船橋」が選ばれた。東京都以外の駅がトップとなるのはここ3年で初めて。近年、都内を中心に物件価格が上昇したため、都内へのダイレクトアクセスが可能で、交通利便性が確保された近郊エリアの順位が上昇したものと同社では見ている。以下、「目黒」「浦和」「戸塚」「柏」と続き、ベスト5では「目黒」を除き、すべて東京都以外となった。 　借りて住みたい街1位は、「池袋」。以下、「三軒茶屋」「武蔵小杉」「川崎」「中野」と続いた。

シースタイルが「将来不動産を相続する可能性がある」という30代以上の全国300人を対象として1月に実施した「今後の不動産相続の行動」に関するインターネット調査によると、半数が「土地」の相続に関して検討を始めておらず、家族間の話し合いを先送りにしている状況が浮かびあがった。 　相続後の「建物」の活用は、1位が「自分で住む」(33・9パーセント)となり、3人に1人は住み継ぐ意向を示す。ただ、2位が「決めていない」(33・5パーセント)となっており、「相続の状況に応じて利用法を考える」という人も目立つ。3位は「売却する」で13・2パーセントにとどまる。

野村不動産アーバンネットが実施した2017年1月1日時点の首都圏の実勢調査によると、「東京都区部」の住宅地価格と中古マンション価格の平均変動率の「上昇率」が、ともに3カ月前の前回調査時に比べて低下した。 　ただ、調査対象の全エリア(東京都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)の平均変動率で見ると、住宅地価格と中古マンション価格のいずれもプラスとなり、13年7月調査以降、連続してプラスを維持している。今回、全エリアの住宅地価格は「値上がり」地点が減少したが、「横ばい」が増加。一方、中古マンション価格は「値上がり」地点が増加したが、「値下がり」地点と「横ばい」地点が減少している。

不動産・住宅情報サイト「HOME'S」を運営するネクストはこのほど、アウトドア好きに部屋での楽しみ方を聞いた「お家キャンプ調査」を発表した。 　それによると、アウトドア好きが住みたい街1位は、「沖縄」と「軽井沢」が同率で13.1%だった。以下、「富良野」「長野」「ニセコ」と続いた。また、部屋でアウトドアグッズを利用した経験があるかたずねたところ、79.3%の人が「ある」と答え、利用者が多かったグッズは、1位が「懐中電灯」(44.1%)、2位が「寝袋」(31.1%)、3位が「ランタン」(29.8%)だった。 　この調査は、「アウトドア好きで、過去3年に1回以上キャンプに行っており、アウトドアグッズを持っている」と回答した540人を対象にインターネットで行ったもの。

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが30代〜60代の「不動産売却の経験がある、意志がある」という全国500人を対象に今後の不動産価格の見通しについて調査した。 　それによると、不動産価格は「今後も変わらない」と思う人が55.2%、「上がると思う」が24.8%、「下がると思う」が20.0%で、過半数が変化がないとの回答だった。20年の東京オリンピック・パラリンピック後の見通しを聞くと、「今後も変わらない」が39.4%、「下がる」が35.4%と増加、「上がる」が25.2%となり、東京オリンピックを1つの景気の転換点と考えている人が多いことが分かった。 　また、地域別に見ると、中部や近畿では東京オリンピック後も「あまり変わらない」が半数近くを占め、五輪特需は関東に限定されているという見方となった。

アットホームの調査によると、11月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6367件で、前年同月比9.5%減となり、9カ月連続のマイナスとなった。また、先月まで4カ月連続全エリアで減少が続いていたが、千葉が同6カ月ぶりに増加に転じた。東京23区は7180件で同11.6%減。東京都下、埼玉県、神奈川県も減少した。東京23区はマンションに加え、アパートも二桁減となり同9カ月連続減。また、新築物件ではシングル向きアパートが、成約の多い神奈川県で大幅減となったこともあり、同2年11カ月ぶりに減少に転じた。

リクルート住まいカンパニーの「住まいの買い時感調査(9月期)」によると、「今が住まいの買い時」と感じている人の割合は17・4%で、前回より0・9ポイント減少した。前年同月と比べると1・5ポイント上回った。 　買い時と感じる理由を聞いたところ、1位は「今後、消費税の引き上げが予定されているから」だった。2位は、「お金が借りやすいから」。3位は、「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがありそうだから」だった。

東京カンテイの調査によると、新築マンションに占める一括受電の普及率(物件ベース)が、11年の3.81%から16年(上半期)には31.06%に増加していることが分かった。 　同社は「東日本大震災以降に電気料金が値上がりし、マンションの光熱費などを削減するため、一括受電ニーズが高まり、新築マンションにも一括受電が採用されることになったことが大きな要因」と分析している。

アットホームの調査によると、8月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3403万円(前年同月比1.1%上昇)で、10カ月連続で上昇した。全エリアで上昇しており2カ月連続。前月比も3カ月ぶりに上昇した。東京23区の平均価格は5061万円(前年同月比11.6%上昇)と再び5000万円を超え、10カ月連続上昇。前月比も再び上昇に転じた。神奈川県は前年同月比14カ月連続上昇、埼玉県は同9カ月連続上昇となったが、前月比は共に下落。千葉県では前年同月比3カ月連続の上昇、東京都下は同2カ月連続の上昇となった。

飯田グループホールディングスのアーネストワンは、災害時におけるコンテナ式の宿泊ユニット「クレイドルキャビン」の提供を開始した。10月21日まで東京ビッグサイトで開かれている「危機管理産業展2016」に出展中だ。 　基本サイズ(外寸)は「幅4000ミリ×奥行き2440ミリ×高さ2750ミリ」で、寝室タイプはカプセルホテル形式の部屋を4室入れた。「単に寝るだけ」のものではなく、24時間換気システムやエアコン、電子錠、コンセント取りつけなど「快適性」にもこだわる内容とした。グレードによってはテレビ設置タイプもある。 　各自治体に対して1基や2基のコンテナを所有し、災害が発生した場合には被災地に救援としてそのコンテナを提供することを提案する。「1つの自治体で被災者分のコンテナを準備しておくことは無理がある。いざという時に自治体同士が協力し合うことの意義は大きい」(同社)。 　また、このコンテナは仮設住宅ができ上がるまでの「つなぎ」の住居として位置付け、1回購入(準備)すればメンテナンスすることで繰り返し使用できる。スタンダード寝室タイプのコンテナ1基の価格は480万円(税別)。まずは100基のコンテナ供給を実現したい考えだ。

国土交通省の調べによると、16年7月の新設住宅着工戸数は8万5208戸だった。前年同月比は8.9%増で、2カ月ぶりに増加した。 　持家は2万6910戸(前年比6.0%増)で6カ月連続の増加。貸家は3万7745戸(同11.1%増)で9カ月連続の増加となった。貸家は増加基調が続いており、相続税の節税目的での着工増が背景にあるとみられる。分譲住宅は1万9897戸(同9.1%増)。

東京カンテイが発表した8月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比0.8%上昇の3521万円となり、8カ月連続で上昇した。都県別に見ると東京都は前月に上昇一服となっていたが、同0.5%のプラスと再び上昇した。東京23区では前月から横ばいの5279万円で、上値が重い展開。神奈川県、埼玉県ではいずれも1%未満ではあるが上昇し、緩やかな上昇傾向を維持。一方、千葉県は横ばいとなっており、県内でも堅調なのは市川市や船橋市など都心寄りの一部エリアに限られている。

野村不動産アーバンネットが7月8日〜14日に行った住宅購入に関する意識調査によると、「不動産は買い時」と回答した人が48.1%となり、前回調査と比べて6.8ポイント増加した。一方、「買い時と思わない」と回答した人は34.6%で前回調査から1.3ポイント減少した。「買い時」と思う理由は、「住宅ローンの金利が低水準」が84.3%で、前回より15.2ポイント増加した。他には、「税制上のメリットがある」など。 　また、不動産価格について「上がると思う」と回答した人は24.6%で8.8ポイント減少。「下がると思う」との回答は、30.7%で6.4ポイント増加し、4年ぶりに「上がると思う」を上回った。「下がると思う」理由は、「英国のEU離脱などで経済の先行きが不透明」「今の価格は高すぎる」という意見が目立った。

国土交通省は、2016年度「不動産証券化事業の具体化に向けた支援事業」に着手する。このほど支援先の募集を始めた。対象は、地方都市で不動産証券化事業を検討している事業者。応募期限は8月26日。 　証券化を取り入れた事業を検討している不動産事業者などに、実現に向けたアドバイスを行う。事業者単体での応募も可だが、金融機関を含めた連携体制が望ましいとしている。事業期間は今年度末まで。業務全般は、コンサルティングなどを手掛けるデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社に委託する。

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の税額算定時の基準となる路線価(2016年分)を公表した。 　全国平均は前年比プラス0.2%で、8年ぶりに上昇した。上昇した都道府県の数は、前年比プラス4の14。北海道、広島県、福岡県、熊本県がマイナスまたは横ばいからプラスに転じた。前年にプラスだった都府県も、おおむね上昇幅が拡大している。 　都道府県県庁所在都市で最高路線価が上昇したのは、前年比プラス4の25都市。このうち、上昇率が5%以上だった都市が15に上った。横ばいは17都市、下落したのは5都市のみだった。なお国税庁によると、下落したのが5都市のみだったのは1992年以来。路線価が上昇局面にあった2008年も、下落した都市は12に上っていた。 　路線価が最も高かったのは、31年連続となる「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り」、通称「鳩居堂」前。1平方メートル当たり3200万円(前年比18.7%上昇)だった。

公的証明書で手続き簡略化 　法務省は相続登記の促進を図るため、各所での相続手続きがワンストップで行える仕組みを検討している。 　検討しているのは、法定相続人の基本情報を1枚の紙にまとめた公的証明書「(仮称)法定相続情報」を発行する制度。相続登記がなされていなければ、後に当該不動産を売却するときに支障があるため、空き家が放置される一因として指摘されている。法務省は空き家解消の観点も踏まえて、相続登記を促す今回の仕組みを着想した。相続登記は義務ではないため、あくまで任意の制度として2017年度からの運用を目指す。

国土交通省は今年度、不動産事業者に対する外国人対応の支援を行う。外国人客との取引を想定した実務マニュアルを作成するほか、媒介契約約款をはじめとする法的文書の外国語対応など必要な環境整備を進める予定。 　不動産業界で外国人客との取引実績が増加している中で、今後「外国人が購入した不動産を売却するとき、体制が整っていなければ不動産事業者のビジネス領域が狭まってしまう可能性がある」(国交省)。そのため支援を通じて、事業者が体制面で整備しきれない部分をカバーする考えだ。

日本不動産研究所の調査によると、15年に8.9%上昇した東京23区のマンション価格について、16年は2.5%上昇、17年は1.2%上昇と横ばいに近づき、19〜20年をピークに21年以降はわずかな微減傾向が続く模様だ。

京都市が公表した同市における民泊の実態調査結果によると、戸建てと集合住宅で傾向に違いが見られた。 　戸建ては住宅をまるごと貸し出すケースが約60%に上った一方、部屋を貸し出すケースも約40%を占めた。関係省庁が現在検討している新しい民泊ルールにおいて、許可制ではなく届け出制となる公算の大きい「ホームステイ」型民泊が一定程度稼働している様子がうかがえる。これに対して集合住宅は、約90%が住戸まるごと貸し出すケース。大半が空き物件を活用した民泊とみられる。無許可営業と推測される割合は戸建てが約59%、集合住宅が約75%で、集合住宅のほうが高かった。 　なお、同市が把握した民泊施設約2700件のうち、半数以上が所在地を特定できなかった。

東京カンテイが発表した4月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比1.3%上昇の3428万円となり、4カ月連続で上昇した。首都圏では事例シェアが拡大傾向にある東京都、特に都心6区が圏域平均を押し上げている。近畿圏(2037万円、同2.1%上昇)は12カ月連続の上昇で、2000万円台の大台を突破した。中部圏(1580万円、同1.3%下落)は、上昇傾向が一服した前月に比べて下落率が拡大した。

自民党の観光基盤強化に関する小委員会(鶴保庸介小委員長)がこのほど会合を開き、仏パリにおける民泊の現状について、東洋大学国際地域学部国際観光学科の徳江順一郎准教授にヒアリングした。 　徳江准教授は、宿泊業者などで構成される現地の業界団体による調査結果を基にパリの現状を説明。同地では民泊の急増に伴い、犯罪などが発生しているという。日本の民泊ルールの整備に当たっては、ホスト(貸主)とゲスト(利用者)の匿名性の排除やプラットフォーマーに対する規制などの措置を提案した。また、民泊関係者の間には「ルールが厳しいとホストが萎縮する」との意見もあるが、「自由な競争をするのに公平公正なルールを守るのは当然。守れないというなら、やましいことがあるのではないか」と持論を提示した。

国土交通省は、既存不適格建築物の活用がしやすくなる制度改正を行う。建築物内部での床の増設など、小規模な増築を行う場合の基準を合理化する。建築基準法の政令に基づく告示の一部を改正する予定だ。このほど、告示案のパブリックコメントの募集を開始した。 　延べ面積が2分の1以下の増改築を行うとき、増改築の前後で建築物の主要な構造部材に変更を加えない場合は、現行の構造計算を行わなくても耐震診断基準への適合が確認されれば増改築可能、とする基準を告示に追加する方向。具体的には吹き抜け部分の増床や、階高の高い室内での中間階設置などのケースが想定される。

国土交通省はこのほど、2016年公示地価を発表した。2016年1月1日時点の地価公示は全国平均で0.1%上昇。2008年以来、8年ぶりに上昇に転じた。 　用途別では、住宅地の全国平均が0.2%下落。2008年以降で下落幅は最小となったが、依然として下落基調だ。一方、商業地の全国平均は0.9%上昇。2015年調査では横ばいだったが、上昇基調に移行した。商業地の上昇が、全用途における全国平均の上昇の要因となった。

地方移住の希望者が空き家物件などに短期居住する、いわゆる「お試し居住」を実施しやすい環境が整備される。厚生労働省が今月中に、関連の通知を地方公共団体に発出する予定だ。 　通知では、地方移住の希望者が購入または賃借を前提として空き家に短期居住する場合は、旅館業法の適用外となることを明記する方向。地方公共団体が対象物件を特定していること、短期居住者に物件を購入または長期的に賃借する意思があり、それを地方公共団体が確認する措置が取られることなどが条件。

政府は、大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2に引き下げる規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法を国会に提出し、早期導入を目指す。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいるが、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、小規模の建替え案件でも適用される。また、再開発の際の税優遇などを受けられる制度も拡充する。

国土交通省は、全国で増え続ける空家を公営住宅に準じる住宅として活用する。転用する民間アパートや戸建住宅などを選定する為、耐震性や省エネ性、遮音性等の基準を新たに設け「準公営住宅」に指定する。所有者が、生活費負担の大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃補助も検討する。また、準公営住宅の基準を満たすために空家を補修・改修する所有者には費用を補助する方針。

東京カンテイが発表した2015年12月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は東京都での事例シェア拡大が一服した影響で、前月比0.2%下落の3269万円となった。連続上昇は15カ月でストップした。 　近畿圏(1957万円、同1.7%上昇)は主要エリアによる価格の押し上げによって、8カ月連続の上昇。中部圏(1573万円、同1.1%上昇)は再び、直近1年間での最高値を更新した。

東京都大田区は1月27日、国家戦略特区内での民泊事業(特区民泊)について、事業者向け説明会を開催した。全国初の特区民泊の施行を2日後に控えた開催で、定員の100人を大幅に上回る事業者が参加。『立ち聞き者』も大勢出た。民泊に対しての関心の高さが伺える説明会となった。 　なお、2月10日と15日に開催予定の2回目、3回目の説明会は既に満席となったため、2月22日に4回目を追加開催する方針だ。

自民党と公明党は12月10日、2016年度税制改正大綱案を取りまとめた。12月11日現在、食品などをめぐる軽減税率の調整が自民・公明党間で続いているが、石井啓一国土交通大臣は「国土交通省の要望はおおむね盛り込まれた」と説明。住宅・不動産関連では、空き家の抑制を目的とした特例措置が創設され、「三世代同居」に対応する二世帯リフォームに係る減税措置の要望も通る見込み。このほか新築に係る固定資産税の減額措置も縮減されることなく延長されるのをはじめ、重点要望とされていた事項は多くが延長となる見通しだ。

国土交通省は不動産流通団体などに対し、基礎杭の施工データの流用があったと判明した物件を仲介する際、その事実を知っていた場合は買主に説明するよう求めている。10月下旬に各団体向けに通知を出した。 　宅地建物取引業法第47条では宅建業者に対し、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げない行為を禁じている。国交省は、施工データの流用があった物件については安全性を確認する必要が生じるため、この事項に該当すると判断。売主からその旨を知らされていれば買主に説明する必要がある、としている。運用の仕方については特段定めていない。重要事項説明の備考欄に記入するほか、口頭での説明でも可だ

不動産経済研究所の調査によると、10月に首都圏で発売された新築分譲マンションは2921戸で、前年比6.5%減少した。前年比減は2カ月連続。販売価格の上昇と横浜の傾斜マンション問題が影響しているようだ。 　平均販売価格は5364万円で、前年比17.6%上昇。5カ月連続して前年を上回っており、2ケタ上昇は2カ月連続。

東京都は、都営地下鉄大江戸線の混雑緩和の対策として、2018年度中をメドに車両の編成を3編成増やして輸送力を増強する。中でも特に混雑が問題となっている月島ー汐留間の運行本数を増やし、勝どき駅のホームを増設するなど、合わせて約150億円を投じる。周辺ではマンションの建設が続き、今後も乗客数の増加が見込まれる。国土交通省は鉄道の混雑緩和に向け、混雑率を150％以下に下げる目標を掲げている。都交通局は、五輪後の混雑率は160％を超えると予測しており、あらかじめ輸送力の増強を講じた。