壊さずに改修と用途転換で資産価値を高めます。東急不動産は渋谷で築50年オフィス等柱や梁を残して設備を更新して耐震性を高める再生建築で再生へ。家具付きセットアップオフィスにして吹き抜け天井、負荷を抑えて耐震性解放感を高め、新築に近い賃料で成約します。第三者機関算定の経済的耐用年数も60年延び2086年までになりました。「解体費や建築費の上昇で、再生を選ぶ可能性はさらに高まる」ただ、好立地でも「コンクリートのひび割れが進んでいると強度が落ち再生に適さない」ヒューリックは「建築費高騰で、見込める賃料では採算に合わない」とされた東銀座の物件、不動産再生でホテルへ刷新、壊さないなら総工費は新築の2〜3割で済みます。高い客単価も見込める立地で、オフィスビルより賃料で2倍以上の収益が見込めると判断し応札します。開業1年目で売却し投資資金を回収する計画。「この数年で建築費は2倍になったが、賃料はそこまで上がっていない。リノベなら他社の新築提案に対抗できる」。

離婚財産分与を受ける側には贈与税原則なし（所得税同様）夫婦死に別れなら相続税、夫婦離婚「生き別れ」なら税金なし。
離婚後同じ相手と再婚なら？通達に過大や脱税目的は課税とあっても、税務署に愛や夫婦関係をさばく能力があるのか？婚姻費用も同様。夫（私産50億円）から内縁妻への婚姻費用6年間で金員1.8億円支払い。税務署は贈与税課税したが国敗訴。「婚姻費用合意に基づく義務履行として不相当に過大・目的外・・・と認めることはできない。（東京高裁）」1.8億は生活費教育費のほか、ブランド品5029万円、エステサロン404万、海外旅行2628万円、国内旅行805万円に充当。それでも判決は収入資産に応じた暮らしぶりだからと贈与税課税なし。これで「宝飾品資金を夫が出捐しても婚姻費用分担義務履行と言えば贈与税課税なし」との認識が広がる？「その考えは危ないぞ」との記事・・・判決は1.8億円が婚姻費用該当か否か（不相当過大や目的外ではない）と判断しただけ。それを受け取った妻が使っただけ。妻購入の高額宝飾品取得資金として、夫が妻に与えたならそれは婚姻費用の範疇として合意していても贈与対象となるとの考え方。婚姻費用1.8億円とすることと、宝飾品を買い与えるのは別の話・・・。

物言う株主（アクティビスト）に不動産売却を迫られフジサンケイは大手町のビル売却、KKRなど外資中心２０社で入札へ。サッポロ恵比寿売却は4770億円、日本通運江東区物流施設1000億円、日産横浜本社970億円、味の素東京本社451億円、雪印メグミルクは新宿本社236億円。大手は不動産売却へ。それでも足りない。エリオットは日本通運株更に買い増し「新たなM&Aと不動産のスピンオフ」しろと外資が不動産を売らせ外資が買います。東証は「実物資産などの経営資源を成長投資に有効活用出来ているか」つまり外資と同じことを言います。サッポロは社名を「サッポロホールディング」から「サッポロビール」に戻し本業回帰。本業での買収や他社との提携などの専門部署を立ち上げ、外資の言う通りに4770億円をつぎ込みます。信託銀行は大企業に対して、アクティビスト対応を支援するビジネスに参入します。経営の脆弱性をあぶり出し、課題を特定しアクティビスト対策提案します。「今の内に売りましょう」と売却仲介の提案でしょうか。

商業地、2016年から10年で東京23区は172％に。千葉県162％、埼玉県138％。浅草や北千住などインバウンドや再開発エリアで上昇です。浅草駅徒歩1分421％に、北千住駅徒歩3分328％、船橋駅徒歩2分253％、横浜駅徒歩4分では269％に。
住宅地、東京23区159％、千葉県130％。東京23区の上昇が強いのですが、他では従来割安でも交通利便性の良い地点で上昇。最も上昇は品川駅徒歩14分港区港南261％、綾瀬駅徒歩1分や三ノ輪駅徒歩2分で200％以上、千葉県は南流山駅、流山おおたかの森駅、船橋駅、南行徳駅など最寄り地点で170％以上です。
SUUMOでの、賃貸住宅の平均家賃は東京23区ファミリータイプで10年で132％へ。都心6区163％。大阪市は全間取りで121％、京都市115％。

税務調査先の選定は、大量データからの統計学、多変量解析、機械学習などのアルゴリズムで。
ラーメン店なら、席数、駅からの距離、半ライスの有無等の説明変数から年間売上を分析します。全法人339万社データからAIが49万社を調査対象に抽出。最終税務調査5.3万件。AIが抽出した法人の１件追徴額や不正所得は他法人の２倍以上。AIが決算書で不正外注費増加を発見、実地調査で外注費を調べたら3.6億円追徴。国税システムはKSK（国税総合管理）全納税者の申告や調査や届出の履歴等の巨大データベースで、稼働から四半世紀経過で２６年９月にKSK2に移行。何が変わるか。例えば法人税、所得税、消費税、相続税等データが横断統合されチェックされます。紙提出の申告書や添付書類もデータ化されます。データ大幅増で、AIが高精度の調査先選定をします。すでに税務署ではAIが活用されていますが、所得税、法人税、相続税は別システム。横串をさして一体化。「まずは帳簿を見せて下さい」から始まる税務調査で「どこに不正がありいくら追徴か」を調査前にシステムがはじき出しているのか。

AI株価上昇でソフトバンクグループ最高益5兆円、メモリ需要で半導体キオクシア4半期利益予想9000億円。NEC従業員3万人がAI導入。360度パノラマ画像から映っている家具をAIが消しオンライン内見。国土交通省はAI重要事項説明書実証。三井不動産「コレド日本橋」の設備管理AI実証。体操全日本個人選手権の審判長席ではAIが技の難易度を採点、いつかは芸術点も？動画生成AIでモデルさん失業。あらゆる職種失職。MicrosoftでWin 95等設計チーフアーキテクトだった中島聡氏の短編小説「2023未来予測ーAIのいる明日」では日本の完全失業率82％。フランス78％で「仕事を奪ったAI破壊」。産業革命機会打ち壊し運動のような時代へ。「やがて人間は、馬車が自動車に取って代わられた時代の馬のように「経済的に見合わない存在」になる可能性すらある」人間は必要か？

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