最近は「会社売りませんか」DM急増。経産省は悪質なM&A仲介業者排除へ法整備検討。許認可制にするべきだとの意見もあり。仲介業者の「M&A支援機関」任意登録制度があり3,000社以上。そこへの24年度の仲介依頼は売り4,940件、買い4,708件、前年比5％増。中小企業の苦情をもとに注意や登録取消は可能でも強制調査は出来ず、実態つかめず悪質業者を排除は出来ていません。経営者引退で選択肢は不動産M&Aしかないことも多く、不動産M&Aを主とする仲介会社も動きます。M&A仲介は宅建業法の仲介料規定は適用されず、仲介料3％ではなく5％が多いよう。通常の事業会社M&A仲介では、従業員や取引先、事業内容など広範囲調査が必要で多くの時間とコストを要するから5％です。「不動産M&A仲介は、実際には不動産売買に近い。にもかかわらず不動産売却に要する仲介手数料を大きく上回る」とのこと。

信者数減や後継者不足などの神社仏閣へのコンサルサービスを2027年から開始です。宗教法人の御布施などは非課税です。また休眠「幽霊法人」がブローカーに買収され犯罪の隠れみのとなることも。「神社仏閣の収入を増やすだけでなく収入を管理していく枠組みでもデジタル化が必要。」神社仏閣が所有する土地や建物、文化財などの未活用資産を生かし、新たな収益源を作る取り組みを想定します。建物修繕などでまとまった資金が必要となることもあり、寺社の不動産を動かします。当面は同行京都支店を軸に支援モデルを確立、全国の寺社仏閣へのアプローチへ。
神社仏閣、宗教法人には多くのビジネスチャンスがあります。お寺に多い貸地の地代などは要件満たせば収益事業に該当せず非課税。都市部不動産業にとり寺社は土地活用や借地底地を中心にビジネスの対象。さて転勤族の銀行マンがどこまで入れるか。

台湾富裕層の投資先は米国54％、シンガポール45％、日本29％、韓国29％。台北冨邦銀行が5月に東京支店を開設、日本に拠点を置く台湾の銀行は10行です。台北に営業所を置く東急リバブルが台湾の顧客と締結した不動産取引件数は2024年で前年比倍増です。台北の高級マンション価格は東京よりも64％も高額です。ただそれは台北が高いのではなく東京が安いという事。東京はロンドンの半値です。台湾の顧客に人気なのは1億〜1.5億円の物件。2軒目の家を台湾ではなく日本に持とうとする需要です。一方で投資のみ目的顧客は減少しています。価格急騰で収益性は魅力がなくなったから。「今後の金利動向と不動産価格の上昇に対して非常に慎重な見方」、ただ中国本土の購入者が減り台湾の投資家には「考える余裕が増えた？」。

米ブラックストーンの日本でのデータセンター投資は数年で4.8兆円、三菱地所は2036年頃まで1.5兆円、NTTは5年で海外込みで2兆円。米国での27年完成予定のDCは60％超未着工のままです。アルファベット社は800億ドル（13兆円）投資。更に風力発電会社を買収、電力がDCのボトルネックです。従来は社債で資金調達するのに今回は700億ドルの増資、増資なら返済不要です。DC稼働遅れ電力不足なら収益化できず社債償還資金になりません。
千葉県印西市のDC紛争。工場、倉庫建築不可地域なのに「その他」で建築確認申請し争いに。DCの定義なし。都心DC、ヒューリックは日本橋に8階建てDCで、「都市型DCのトッププレイヤーを目指す」。関西電力系は大阪駅12分にDC。AI高速処理対応のため、ユーザー近くにDC。「都市型DC立地が都市競争力に直結（東京都）」

壊さずに改修と用途転換で資産価値を高めます。東急不動産は渋谷で築50年オフィス等柱や梁を残して設備を更新して耐震性を高める再生建築で再生へ。家具付きセットアップオフィスにして吹き抜け天井、負荷を抑えて耐震性解放感を高め、新築に近い賃料で成約します。第三者機関算定の経済的耐用年数も60年延び2086年までになりました。「解体費や建築費の上昇で、再生を選ぶ可能性はさらに高まる」ただ、好立地でも「コンクリートのひび割れが進んでいると強度が落ち再生に適さない」ヒューリックは「建築費高騰で、見込める賃料では採算に合わない」とされた東銀座の物件、不動産再生でホテルへ刷新、壊さないなら総工費は新築の2〜3割で済みます。高い客単価も見込める立地で、オフィスビルより賃料で2倍以上の収益が見込めると判断し応札します。開業1年目で売却し投資資金を回収する計画。「この数年で建築費は2倍になったが、賃料はそこまで上がっていない。リノベなら他社の新築提案に対抗できる」。

離婚財産分与を受ける側には贈与税原則なし（所得税同様）夫婦死に別れなら相続税、夫婦離婚「生き別れ」なら税金なし。
離婚後同じ相手と再婚なら？通達に過大や脱税目的は課税とあっても、税務署に愛や夫婦関係をさばく能力があるのか？婚姻費用も同様。夫（私産50億円）から内縁妻への婚姻費用6年間で金員1.8億円支払い。税務署は贈与税課税したが国敗訴。「婚姻費用合意に基づく義務履行として不相当に過大・目的外・・・と認めることはできない。（東京高裁）」1.8億は生活費教育費のほか、ブランド品5029万円、エステサロン404万、海外旅行2628万円、国内旅行805万円に充当。それでも判決は収入資産に応じた暮らしぶりだからと贈与税課税なし。これで「宝飾品資金を夫が出捐しても婚姻費用分担義務履行と言えば贈与税課税なし」との認識が広がる？「その考えは危ないぞ」との記事・・・判決は1.8億円が婚姻費用該当か否か（不相当過大や目的外ではない）と判断しただけ。それを受け取った妻が使っただけ。妻購入の高額宝飾品取得資金として、夫が妻に与えたならそれは婚姻費用の範疇として合意していても贈与対象となるとの考え方。婚姻費用1.8億円とすることと、宝飾品を買い与えるのは別の話・・・。

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