物言う株主（アクティビスト）に不動産売却を迫られフジサンケイは大手町のビル売却、KKRなど外資中心２０社で入札へ。サッポロ恵比寿売却は4770億円、日本通運江東区物流施設1000億円、日産横浜本社970億円、味の素東京本社451億円、雪印メグミルクは新宿本社236億円。大手は不動産売却へ。それでも足りない。エリオットは日本通運株更に買い増し「新たなM&Aと不動産のスピンオフ」しろと外資が不動産を売らせ外資が買います。東証は「実物資産などの経営資源を成長投資に有効活用出来ているか」つまり外資と同じことを言います。サッポロは社名を「サッポロホールディング」から「サッポロビール」に戻し本業回帰。本業での買収や他社との提携などの専門部署を立ち上げ、外資の言う通りに4770億円をつぎ込みます。信託銀行は大企業に対して、アクティビスト対応を支援するビジネスに参入します。経営の脆弱性をあぶり出し、課題を特定しアクティビスト対策提案します。「今の内に売りましょう」と売却仲介の提案でしょうか。

商業地、2016年から10年で東京23区は172％に。千葉県162％、埼玉県138％。浅草や北千住などインバウンドや再開発エリアで上昇です。浅草駅徒歩1分421％に、北千住駅徒歩3分328％、船橋駅徒歩2分253％、横浜駅徒歩4分では269％に。
住宅地、東京23区159％、千葉県130％。東京23区の上昇が強いのですが、他では従来割安でも交通利便性の良い地点で上昇。最も上昇は品川駅徒歩14分港区港南261％、綾瀬駅徒歩1分や三ノ輪駅徒歩2分で200％以上、千葉県は南流山駅、流山おおたかの森駅、船橋駅、南行徳駅など最寄り地点で170％以上です。
SUUMOでの、賃貸住宅の平均家賃は東京23区ファミリータイプで10年で132％へ。都心6区163％。大阪市は全間取りで121％、京都市115％。

税務調査先の選定は、大量データからの統計学、多変量解析、機械学習などのアルゴリズムで。
ラーメン店なら、席数、駅からの距離、半ライスの有無等の説明変数から年間売上を分析します。全法人339万社データからAIが49万社を調査対象に抽出。最終税務調査5.3万件。AIが抽出した法人の１件追徴額や不正所得は他法人の２倍以上。AIが決算書で不正外注費増加を発見、実地調査で外注費を調べたら3.6億円追徴。国税システムはKSK（国税総合管理）全納税者の申告や調査や届出の履歴等の巨大データベースで、稼働から四半世紀経過で２６年９月にKSK2に移行。何が変わるか。例えば法人税、所得税、消費税、相続税等データが横断統合されチェックされます。紙提出の申告書や添付書類もデータ化されます。データ大幅増で、AIが高精度の調査先選定をします。すでに税務署ではAIが活用されていますが、所得税、法人税、相続税は別システム。横串をさして一体化。「まずは帳簿を見せて下さい」から始まる税務調査で「どこに不正がありいくら追徴か」を調査前にシステムがはじき出しているのか。

AI株価上昇でソフトバンクグループ最高益5兆円、メモリ需要で半導体キオクシア4半期利益予想9000億円。NEC従業員3万人がAI導入。360度パノラマ画像から映っている家具をAIが消しオンライン内見。国土交通省はAI重要事項説明書実証。三井不動産「コレド日本橋」の設備管理AI実証。体操全日本個人選手権の審判長席ではAIが技の難易度を採点、いつかは芸術点も？動画生成AIでモデルさん失業。あらゆる職種失職。MicrosoftでWin 95等設計チーフアーキテクトだった中島聡氏の短編小説「2023未来予測ーAIのいる明日」では日本の完全失業率82％。フランス78％で「仕事を奪ったAI破壊」。産業革命機会打ち壊し運動のような時代へ。「やがて人間は、馬車が自動車に取って代わられた時代の馬のように「経済的に見合わない存在」になる可能性すらある」人間は必要か？

融資は不動産担保から無形資産を含む企業価値担保に変わるか。融資が根底から変わるのか。東証では時価総額１００億円未満は上場廃止となります。ある不動産スタートアップ企業は「時価総額200〜300億円に達しないと主幹事証券は務めないという雰囲気がある」、つまり証券市場での資金調達は難しい。それなら銀行による企業価値担保権かつようによる資金調達を目指すのか。大きな転換点になりそうです。地銀協会長は「じっくり最適な案件を見つけて」。横浜銀行は「コベナンツ管理によるモニタリングは、企業価値担保権付融資の根幹」。コベナンツは「赤字を出さない」「定期的決算報告」「資産勝手売却しない」などの銀行との約束、モニタリングは「見守ること」、信頼関係担保の融資です。

「百貨店の店舗は今のような大きな面積は要らなくなります。今まで百貨店が主だった高島屋グループは、今後、東神開発（高島屋の不動産開発会社）が主になります。グループ戦略も東神開発が担う。高島屋は東神開発が手がける施設の巨大な一テナントになる。高島屋村田社長談」これは５年半まえの発言。高島屋社長は今も同じですが・・・。
高島屋は資本効率改善のため保有不動産売却に向かいます。村上系アクティビストに目を付けられて、不動産売却に追い込まれたのです。「賃貸不動産」の含み益は1268億円、店舗を含めた全含み益は3000億円超。一部を数年かけて売却します。アクティビストは多くの上場企業で大暴れ中です。上場企業は不動産を持っているから狙われます。ブラックストーンは日本の不動産の受け皿になりたいのか2.4兆円投資します。

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