融資は不動産担保から無形資産を含む企業価値担保に変わるか。融資が根底から変わるのか。東証では時価総額１００億円未満は上場廃止となります。ある不動産スタートアップ企業は「時価総額200〜300億円に達しないと主幹事証券は務めないという雰囲気がある」、つまり証券市場での資金調達は難しい。それなら銀行による企業価値担保権かつようによる資金調達を目指すのか。大きな転換点になりそうです。地銀協会長は「じっくり最適な案件を見つけて」。横浜銀行は「コベナンツ管理によるモニタリングは、企業価値担保権付融資の根幹」。コベナンツは「赤字を出さない」「定期的決算報告」「資産勝手売却しない」などの銀行との約束、モニタリングは「見守ること」、信頼関係担保の融資です。

「百貨店の店舗は今のような大きな面積は要らなくなります。今まで百貨店が主だった高島屋グループは、今後、東神開発（高島屋の不動産開発会社）が主になります。グループ戦略も東神開発が担う。高島屋は東神開発が手がける施設の巨大な一テナントになる。高島屋村田社長談」これは５年半まえの発言。高島屋社長は今も同じですが・・・。
高島屋は資本効率改善のため保有不動産売却に向かいます。村上系アクティビストに目を付けられて、不動産売却に追い込まれたのです。「賃貸不動産」の含み益は1268億円、店舗を含めた全含み益は3000億円超。一部を数年かけて売却します。アクティビストは多くの上場企業で大暴れ中です。上場企業は不動産を持っているから狙われます。ブラックストーンは日本の不動産の受け皿になりたいのか2.4兆円投資します。

発売戸数が減り続けるのは市場構造そのものが原因です。建築費や用地費上昇ではありません。2025年の首都圏発売戸数は過去最低の2.3万戸。リーマンショック前は8万戸。マンションデベロッパー数は激減です。リーマンショックでカタカナ系と呼ばれた新興上場デべは20社以上破綻。2008年の首都圏マンションデべは227社でしたが2024年には103社に減少しました。なぜ新規参入がないのか。マンション事業の難易度が増したから。立地も含め商品の細やかな作りこみやブランドイメージなど、総合的に事業に取り組まなければマーケットに評価されません。低金利であっても産業として高度化し、マンション事業参入のハードルは上がり、必然的にノウハウと資金力のある大手デべのシェアが高まり、コロナ前に大手メジャー7社のシェアは50％越えです。なおその後のシェアは落ちています。建築費上昇で大手が得意とする再開発大規模物件工事が遅延したりとん挫したりしているからです。

2018年頃管理業界大手の住友不動産建物サービスが、不採算・過剰要求の管理組合に対し解約を申し入れ。それまではまずあり得なかったことですが、その後他の大手管理会社が追随します。契約外の無償サービス「今後はやりません」。自社標準から外れるイレギュラー対応は拒否するのが当たり前。居住者から管理人へのカスハラが野放しのマンションだとあっという間に理事長宛ての解約予告通知が届きます。一昔前は相見積もりを取れば管理委託費は安くなりました。管理会社に要求すればなんでもやってくれた平成デフレ時代はとうに過ぎています。管理会社撤退の筆頭は「小規模高経年物件」です。小規模なら不採算、そして築30年の高経年物件なら区分所有者老齢化で管理費増額できず理事になりてがおらず意思決定も困難となります。理事会業務を管理会社が受託する外部管理者方式を頼んでもコストが高く高リスクを理由に断られます。それどころか既存管理契約の継続すら断られて自主管理となってしまう管理組合も複数出現しています。今やマンションにとってのリスクは管理会社に逃げられることです。

20代の新婚カップルが50�uに満たない東京幡ヶ谷のマンションを8000万円越えで買う。新婚でいきなり多額の借金を背負わなければならない時代。20代前半で7000万円ぐらいでローンを組んで「この物件を9000万円で買う人がいればすぐに売ってもいい、3000万円控除使えるでしょ」リーマンショックも知らず住宅投資が一番リスクが少なく利益になることを感じている20代、30代が特に多い。だから良し悪しがある50年ローンもためらわない。30歳で1500万円稼ぐコンサルとか士業とかゴロゴロいる。今50年ローンがメイン、35年だと融資が出ないから50年ローンで買うみたいな。「一刻でも早く買わなきゃ」みたいに焦りがすごい若者と、諦めて荒川を超えた人と、そもそも家を買うのを諦める人の三つに分かれる感じかと。

スルガ銀行の不正融資問題については、シェアハウス分は2021年に代物弁済で解決済みです。
それ以外の民事調停申立て605物件のうち不正融資の可能性がゼロではないとされる194物件について総額121億円、1物件当たり6200万円で解決です。残410物件は「個々の申立人に対し通常の日常業務を営むことにも困窮するような取り立ては行わない」とスルガ銀行が表明。

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