税務調査先の選定は、大量データからの統計学、多変量解析、機械学習などのアルゴリズムで。
ラーメン店なら、席数、駅からの距離、半ライスの有無等の説明変数から年間売上を分析します。全法人339万社データからAIが49万社を調査対象に抽出。最終税務調査5.3万件。AIが抽出した法人の１件追徴額や不正所得は他法人の２倍以上。AIが決算書で不正外注費増加を発見、実地調査で外注費を調べたら3.6億円追徴。国税システムはKSK（国税総合管理）全納税者の申告や調査や届出の履歴等の巨大データベースで、稼働から四半世紀経過で２６年９月にKSK2に移行。何が変わるか。例えば法人税、所得税、消費税、相続税等データが横断統合されチェックされます。紙提出の申告書や添付書類もデータ化されます。データ大幅増で、AIが高精度の調査先選定をします。すでに税務署ではAIが活用されていますが、所得税、法人税、相続税は別システム。横串をさして一体化。「まずは帳簿を見せて下さい」から始まる税務調査で「どこに不正がありいくら追徴か」を調査前にシステムがはじき出しているのか。

AI株価上昇でソフトバンクグループ最高益5兆円、メモリ需要で半導体キオクシア4半期利益予想9000億円。NEC従業員3万人がAI導入。360度パノラマ画像から映っている家具をAIが消しオンライン内見。国土交通省はAI重要事項説明書実証。三井不動産「コレド日本橋」の設備管理AI実証。体操全日本個人選手権の審判長席ではAIが技の難易度を採点、いつかは芸術点も？動画生成AIでモデルさん失業。あらゆる職種失職。MicrosoftでWin 95等設計チーフアーキテクトだった中島聡氏の短編小説「2023未来予測ーAIのいる明日」では日本の完全失業率82％。フランス78％で「仕事を奪ったAI破壊」。産業革命機会打ち壊し運動のような時代へ。「やがて人間は、馬車が自動車に取って代わられた時代の馬のように「経済的に見合わない存在」になる可能性すらある」人間は必要か？

融資は不動産担保から無形資産を含む企業価値担保に変わるか。融資が根底から変わるのか。東証では時価総額１００億円未満は上場廃止となります。ある不動産スタートアップ企業は「時価総額200〜300億円に達しないと主幹事証券は務めないという雰囲気がある」、つまり証券市場での資金調達は難しい。それなら銀行による企業価値担保権かつようによる資金調達を目指すのか。大きな転換点になりそうです。地銀協会長は「じっくり最適な案件を見つけて」。横浜銀行は「コベナンツ管理によるモニタリングは、企業価値担保権付融資の根幹」。コベナンツは「赤字を出さない」「定期的決算報告」「資産勝手売却しない」などの銀行との約束、モニタリングは「見守ること」、信頼関係担保の融資です。

「百貨店の店舗は今のような大きな面積は要らなくなります。今まで百貨店が主だった高島屋グループは、今後、東神開発（高島屋の不動産開発会社）が主になります。グループ戦略も東神開発が担う。高島屋は東神開発が手がける施設の巨大な一テナントになる。高島屋村田社長談」これは５年半まえの発言。高島屋社長は今も同じですが・・・。
高島屋は資本効率改善のため保有不動産売却に向かいます。村上系アクティビストに目を付けられて、不動産売却に追い込まれたのです。「賃貸不動産」の含み益は1268億円、店舗を含めた全含み益は3000億円超。一部を数年かけて売却します。アクティビストは多くの上場企業で大暴れ中です。上場企業は不動産を持っているから狙われます。ブラックストーンは日本の不動産の受け皿になりたいのか2.4兆円投資します。

発売戸数が減り続けるのは市場構造そのものが原因です。建築費や用地費上昇ではありません。2025年の首都圏発売戸数は過去最低の2.3万戸。リーマンショック前は8万戸。マンションデベロッパー数は激減です。リーマンショックでカタカナ系と呼ばれた新興上場デべは20社以上破綻。2008年の首都圏マンションデべは227社でしたが2024年には103社に減少しました。なぜ新規参入がないのか。マンション事業の難易度が増したから。立地も含め商品の細やかな作りこみやブランドイメージなど、総合的に事業に取り組まなければマーケットに評価されません。低金利であっても産業として高度化し、マンション事業参入のハードルは上がり、必然的にノウハウと資金力のある大手デべのシェアが高まり、コロナ前に大手メジャー7社のシェアは50％越えです。なおその後のシェアは落ちています。建築費上昇で大手が得意とする再開発大規模物件工事が遅延したりとん挫したりしているからです。

2018年頃管理業界大手の住友不動産建物サービスが、不採算・過剰要求の管理組合に対し解約を申し入れ。それまではまずあり得なかったことですが、その後他の大手管理会社が追随します。契約外の無償サービス「今後はやりません」。自社標準から外れるイレギュラー対応は拒否するのが当たり前。居住者から管理人へのカスハラが野放しのマンションだとあっという間に理事長宛ての解約予告通知が届きます。一昔前は相見積もりを取れば管理委託費は安くなりました。管理会社に要求すればなんでもやってくれた平成デフレ時代はとうに過ぎています。管理会社撤退の筆頭は「小規模高経年物件」です。小規模なら不採算、そして築30年の高経年物件なら区分所有者老齢化で管理費増額できず理事になりてがおらず意思決定も困難となります。理事会業務を管理会社が受託する外部管理者方式を頼んでもコストが高く高リスクを理由に断られます。それどころか既存管理契約の継続すら断られて自主管理となってしまう管理組合も複数出現しています。今やマンションにとってのリスクは管理会社に逃げられることです。

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